시행사의 기망행위 등으로 분양계약이 취소된 경우,
부동산 신탁회사는 신탁재산의 한도 내에서만
분양대금을 반환하여야 한다고 판단한 판결
(대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결)
1. 사안의 내용
상가 건물의 신축 및 분양사업과 관련하여, 원고(수분양자)들은 시행사와 분양계약을 체결한 이후 분양대금을 납부하였고, 시행사는 사업부지 신탁등기 및 분양대금 기타 자금관리 업무를 신탁회사에게 위탁하였습니다.
시행사는 분양계약에 따라 상가 신축 및 사용승인을 완료하였으나, 원고들은 분양계약 당시 시행사의 허위·과장광고 등 기망행위가 있었다고 주장하면서 시행사에게 분양계약에 대한 취소의 의사표시를 하고, 시행사 및 신탁회사 등을 상대로 부당이득으로서 납부한 분양대금의 반환을 청구하였습니다.
2. 원심 및 대법원의 판단
원심은 원고들과 시행사 사이에 체결된 분양계약과 시행사와 신탁회사 사이에 체결된 대리사무계약 및 분양관리 신탁계약의 내용을 근거로, ① 분양계약에서 ‘신탁회사가 사업부지 신탁등기 및 분양수입금 등의 자금관리를 담당하며 그 외 매도인으로서의 책임을 지지 않는다’고 하며, 시행사가 신탁회사에게 분양대금채권을 양도하도록 정하고 있는바, 이는 신탁회사가 신탁 및 대리사무의 업무를 수행하는 수탁자로서 분양수입금의 관리를 위하여 분양대금채권을 양도받은 것이고, 그 업무 목적을 초과하여서는 분양계약에 따른 책임이 없음을 명확히 한 것으로 해석되는 점, ② 신탁계약에 따르면 수탁자는 분양수입금을 사업약정 및 대리사무계약에 따라 본건 분양사업에 사용하고, 수탁자가 신탁사무의 집행에 관하여 선관주의의무를 위반하지 않는 한 신탁사무의 처리와 관련하여 발생한 제반 비용이나 채무에 관하여 책임이 없고, 다만 신탁재산으로부터 지급할 수 있을 뿐이며, 신탁계약서는 등기된 신탁원부로서 그 내용으로 제3자에게 대항할 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 수탁자인 신탁회사는 신탁계약에 따라 관리하고 있는 신탁재산의 한도 내에서만 반환책임이 있다고 판시하며 판결 주문에 신탁회사의 책임을 ‘신탁재산 범위 내’라고 한정하였습니다(서울고등법원 2012. 11. 29. 선고 2011나106145 판결).
또한 원심은 시행사뿐만 아니라 신탁회사도 악의의 수익자로서 민법 제748조에 의하여 받은 이익에 이자를 붙여 반환할 의무가 있다는 원고들의 주장에 대하여도, 원심이 인정한 사실관계, 기망의 정도 등에 비추어 시행사가 악의의 수익자임은 인정되나 신탁회사가 위 기망행위를 알았다는 점에 대한 증거가 없다는 점을 들어 배척하였습니다.
대법원은 2017. 6. 15. 원심판결에 대한 원고들의 상고를 기각함으로써, 시행사의 기망행위 등으로 분양계약이 취소된 경우 수탁자인 신탁회사는 ‘신탁재산의 한도 내에서’ 납부한 분양대금을 반환하여야 한다고 판시한 원심판결을 확정하였습니다(대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결).
3. 대법원 판결의 의미
그 동안 구 신탁법 제48조 제3항과 관련하여, 신탁회사에게 ‘신탁재산의 한도 내에서’ 지급을 명하는 취지를 명시하여야 한다는 판례는 있었습니다만(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결), 이러한 법리가 분양계약 관련 분쟁시 신탁회사를 보호하는 측면(즉, 고유재산으로 책임지는 것을 막는 취지)에서 적용될 수 있을지 의문이 있었습니다.
이러한 측면에서, 본 판결은 분양계약 관련 분쟁시 신탁회사의 책임을 ‘신탁재산의 한도 내로’ 제한하고, 그것이 주문에 명시되어야 한다는 취지의 선례적인 대법원 판결로서 의미를 가집니다.
최근 토지신탁 방식의 부동산 개발사업이 활발히 이루어지고 있는 상황에서, 본 판결은 부동산 신탁회사의 책임 범위에 대한 명확한 법리를 제시하여 해당 사업의 안정성에 기여하고, 사업활동의 합리적인 예측을 가능하도록 한 점에서 큰 의미가 있다고 할 것입니다. 특히 신탁회사들로서는 향후 본 판결을 근거로, 분양계약 관련 분쟁시 신탁회사의 책임은 ‘신탁재산의 한도 내’이고, 이러한 점이 판결 주문에 명시되어야 함을 적극 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
법무법인(유한) 태평양의 신탁팀은 이 사건 변론 과정에서 분양계약의 취소를 원인으로 발생한 부당이득반환채권은 ‘신탁사무의 처리상’ 발생한 채권과는 구별된다는 점을 적극적으로 설명하고, 신탁법의 규정에 따르더라도 신탁회사가 그의 고유재산으로 책임을 질 근거가 없다는 점을 치밀하게 논증함으로써, 최초로 분양계약 관련 분쟁시 신탁회사의 책임이 ‘신탁재산의 한도 내’이고, 그것이 주문에 명시되어야 한다는 점에 관한 대법원 판결을 받아낼 수 있었습니다.
