최근 중국 각 지방 정부의 코로나19 방역조치로 인하여 외부 출입이 제한됨에 따라 상해시 소재 기업은 2022년 3월 말부터 2개월간 부득이하게 재택근무를 실시하였고, 북경시 소재 기업 역시 5월 한 달간 재택근무를 실시하였습니다. 이러한 코로나19 방역조치로 인하여 많은 임차인들의 경영상황이 악화되었고, 이러한 상황에서 임차인이 임대료를 적시에 지급하지 못하였음을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지, 임차인이 코로나19 방역조치로 인한 경영악화를 근거로 임대인에게 임대료 감면을 주장할 수 있는지 등 건물임대차계약 관련 분쟁이 적지 않게 발생할 것으로 사료됩니다.
아래에서는 최근 건물임대차계약 관련하여 발생할 수 있는 이슈와 임차인인 우리 기업의 대응방안에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
I. 관련 이슈
1. 임대인의 계약 해지 이슈
건물임대차계약에서는 통상 (i) 임차인이 임대료 지급을 일정기간 지연하거나, (ii) 임차인이 예정된 기간 내에 임대료를 지급하지 못하고, 임대인의 지급통지를 받은 날로부터 일정기간 내에 여전히 임대료를 지급하지 못하는 경우 임대인은 건물임대차계약을 해지할 수 있다는 조항이 포함됩니다.
그런데 임차인이 코로나19 방역조치로 인하여 건물임대차계약의 약정에 따라 임대료를 지급하지 못한 경우 임대인이 건물임대차계약을 해지할 수 있는지 여부가 문제되었고, 이에 대한 법원의 입장은 다음과 같습니다.
- <최고인민법원의 코로나19 관련 민사사건을 법에 따라 적절하게 심리할 것에 관한 지도의견(2)[1] >(이하 “<최고인민법원 지도의견(2)>”)(2020. 5. 15. 시행) 제5조 및 <상해시고급인민법원의 코로나19 관련 사건 법률 적용 문제 시리즈 문답3[2] >(이하 “<상해고급인민법원 문답(3)>”)(2022. 4. 10. 시행) 문제6:
- 임차한 건물을 경영에 사용하고, 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임차인이 자금 유통에 어려움을 겪거나 영업수입이 현저히 감소하였음에도 임대인이 임차인이 약정한 기한에 임대료를 지급하지 않았음을 이유로 임대차계약을 해지할 것을 요구하며 임차인이 위약책임을 부담할 것을 청구하는 경우, 법원은 이를 지지하지 아니한다.
위 규정에 의하면 임차인이 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입 등이 감소한 결과 건물임대차계약의 약정에 따라 임대료를 지급하지 못하고, 임대인이 이로 인하여 임대차계약을 해지할 것을 법원에 청구하는 경우, 법원이 해당 청구를 지지할 가능성은 낮을 것으로 사료됩니다. 이와 관련하여 코로나19 방역조치로 인하여 영업을 중단해야 하는 등 영업수입 감소가 비교적 명확한 경우, 임차인이 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입 등이 감소된 것이라는 점에 대한 별도의 입증을 하지 않아도 법원이 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입이 감소되었다고 인정할 수 있으며[3], 그렇지 않은 경우 해당 입증은 임차인이 해야 할 것으로 사료됩니다.
다만 코로나19 방역조치가 해소된 이후에도 임차인이 계속해서 임대료를 지급하지 못한다면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있을 것으로 사료됩니다.
2. 임차인의 계약 해지 이슈
임차인이 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임대차계약의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인에게 계약의 해지 또는 계약 조건의 변경을 요구할 수 있는지의 여부 또한 이슈가 되었고, 법원은 아래와 같이 이를 긍정하고 있습니다.
- <최고인민법원의 코로나19 관련 민사사건을 법에 따라 적절하게 심리할 것에 관한 지도의견(1)[4] >(이하 “<최고인민법원 지도의견(1)>”)(2020. 4. 16. 시행) 제3조 제2조:
- 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 계약을 이행하기 어려운 경우, 당사자는 다시 협상할 수 있다. 당사자들이 계약을 계속 이행할 수 있는 경우, 인민법원은 조정(调解)을 하여 당사자들이 계약을 계속 이행하도록 적극적으로 유도해야 한다. 당사자가 계약을 이행하기 어려움을 이유로 계약 해지를 요구하는 경우, 인민법원은 이를 지지하지 아니한다.
- 계약을 계속 이행하는 경우 일방 당사자에 대해 현저하게 불공평하고, 해당 당사자가 계약의 이행기간, 이행방식, 금액 등을 변경할 것을 요구하는 경우, 인민법원은 사건의 실제 상황에 따라 지지 여부를 결정해야 한다. 위에 따라 계약을 변경한 후에도, 당사자가 여전히 일부 또는 전부 책임을 면제할 것을 요구하는 경우, 인민법원은 이를 지지하지 아니한다. 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 계약 목적을 실현할 수 없어 당사자가 계약 해지를 요구하는 경우, 인민법원은 이를 지지한다.
- <상해고급인민법원 문답(3)> 질의2: 코로나19 또는 코로나19 방역조치가 불가항력에 해당하는지? 당사자가 사정변경(情势变更) 원칙을 적용하여 계약 변경 또는 해지를 주장할 수 있는지?
- 답: 불가항력이란 예측할 수 없고 피할 수 없으며 극복할 수 없는 객관적인 상황을 의미하며, 코로나19 또는 코로나19 방역조치는 일반적으로 법률에서 규정한 불가항력에 해당한다. 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 계약 목적을 실현할 수 없는 경우, 당사자는 <민법전> 제563조 제1항 제1호[5]의 규정에 따라 계약 해지를 주장할 수 있다. 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 계약을 이행할 수 없는 경우, 당사자는 <민법전> 제590조 제1항[6]의 규정에 따라 모든 또는 일부 책임을 면제할 것을 주장할 수 있다. 인민법원은 코로나19가 발생한 시기, 확산기간, 엄중한 정도, 지역 범위 등이 계약의 이행에 실제로 미치는 영향에 따라, 코로나19 방역의 봉쇄통제지역(封控区), 관리통제지역(管控区), 예방지역(防范区) 등 지역에 따른 다단계 봉쇄통제조치 강도 및 관련 업종, 인원유동제한을 받는 정도 등의 요인을 고려하여, 코로나19 또는 코로나19 방역조치가 불가항력으로써 계약 이행을 방해하였는지 여부에 관한 인과관계를 종합적으로 판단해야 한다.
다만, 실무상 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 계약 목적을 실현할 수 있는지 여부에 관한 판단에 있어 법원은 비교적 큰 재량권을 갖고 있고, 아래 판례들에 따르면 법원은 계약 목적을 실현할 수 있는지 여부에 대해 비교적 보수적인 태도를 취하고 있는 것으로 보입니다.
<(2021)후0105민초431호 판결>
원고(임차인)는 피고(임대인)의 건물을 임차하여 민박을 경영하였음. 원고는 코로나19의 영향으로 인하여 피고에게 건물임대차계약을 해지할 것을 통지하였고, 기 지급한 임대료와 보증금을 반환할 것을 요구하였음. 이에 법원은 아래와 같이 판시함.
- 코로나19가 민박 경영에 초래한 영향은 단계적이며, 이로 인해 기존 계약의 목적을 완전히 실현하기 어려운 것은 아니고, 계약을 완전히 계속 이행할 수 없는 결과를 반드시 초래하는 것은 아니다…… 따라서 원고는 계약 해지를 요구할 권리가 없다.
<(2021)후02민종7685호 판결>
피고는 원고의 건물을 임차하여 경영활동에 종사하였지만, 코로나19로 인하여 영업을 중단하게 되었음. 피고는 불가항력으로 인하여 계약 목적을 실현할 수 없음을 이유로 계약해지를 청구하였음. 이에 법원은 아래와 같이 판시함.
- 불가항력이란 예측할 수 없고 피할 수 없으며 극복할 수 없는 객관적인 상황을 의미한다. 코로나19는 돌발 공공위생사건으로써 의학계에서도 바이러스를 막을 수 있는 절대적인 유효한 방법이 없다. 인민대중의 신체건강과 생명안전을 보호하기 위하여, 정부 및 관련 부서는 상응한 코로나19 방역조치를 취하였다. 다만 당사자가 불가항력으로 임대차계약 해지를 주장할 수 있는지 여부는 여전히 코로나19가 계약 이행, 계약 목적 실현 또는 당사자의 권리 행사에 실질적인 영향을 초래하는지 여부에 따라 확정해야 한다. 법원이 확인한 사실에 따르면, 임대건물은 임시로 영업중단을 한 것이고, 2020. 3. 18. 다시 영업을 재개할 수 있었다. 따라서 코로나19는 일정한 기간 내에서만 임대건물의 사용을 제한하였고, 임대건물의 임대기간내의 지속적인 사용을 제한하지는 않았다. 따라서 원고는 계속 해지를 요구할 권리가 없다.
다만 (2021)후02민종7373호 판결의 경우, 법원은 코로나19 방역조치로 인하여 임차인이 임대건물을 6개월간 사용하지 못한 사례에서 계약 목적을 실현할 수 없다는 이유로 피고(임차인)의 계약해지 주장을 지지하였는바, 임차인이 임대건물을 사용하지 못한 기간이 길어질수록 계약 목적을 실현할 수 없다고 인정받을 가능성이 높은 것으로 보입니다.
3. 임차인의 임대료 감면, 임대기간 연장 관련 이슈
국무원 및 각 지방정부는 서비스업에 종사하는 미소기업(小微企业)[7]이 국유기업의 건물을 임차하는 경우에 대한 관련 규정을 공포하여 임대료를 감면하여 주고 있습니다[8].
그러나 위 규정에는 서비스업에 종사하는 미소기업에 해당하지 않거나, 임차한 건물이 국유기업의 건물이 아닌 경우에 대해서는 언급이 없는바, 법원은 이러한 경우에도 다음과 같이 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙에 따라 계약을 변경해야 한다는 입장을 취하고 있으며, 일부 판례[9]에서 법원은 임차인이 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임대건물을 사용하지 못한 기간 동안의 임대료는 절반으로 감면하여 지급하도록 하였습니다.
<최고인민법원 지도의견(2)> 제6조:
비국유건물을 임차하여 경영활동에 종사하고, 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임차인의 영업수입이 없거나 현저히 적어졌으며, 계속하여 기존 임대차계약에 따라 임대료를 지급하는 경우 현저히 불공평하고, 임차인이 임대료 감면, 임대기간 연장 또는 임대료 지연 지급을 청구하는 경우, 인민법원은 당사자들이 임대료 감면 정책에 따라 합의하도록 인도할 수 있다. 합의를 달성하지 못하는 경우, 사건의 실제 상황과 결부하여 공평의 원칙에 따라 계약을 변경해야 한다.
II. 임차인의 대응 방안
1. 임대차계약이 이미 체결되어 이행 중인 경우
임차인이 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임대료를 적시에 지급하지 못하였고, 임대인이 임대차계약 해지를 주장하면서 임차인에게 위약금 지급, 보증금 몰수 등을 요구하는 경우, 임차인이 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입 등이 감소한 결과 임대료를 지급하지 못한 것임이 인정된다면 임대인의 해당 청구는 법원에서 받아 들여질 가능성이 낮을 것으로 사료됩니다. 다만 임차인은 빠른 시일 내에 임대료를 지급할 필요가 있습니다.
또한 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입이 없거나 현저히 감소하였으며, 계속하여 기존 임대차계약에 따라 임대료를 지급하는 것이 현저히 불공평하다고 판단하는 경우, 임차인은 임대인에게 임차료를 감면해 줄 것을 요구할 수 있을 것으로 사료됩니다.
나아가 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임대건물을 사용하지 못하는 기간이 길어지는 경우, 임차인은 임대차계약의 해지 주장도 고려해 보실 수 있을 것으로 사료됩니다.
2. 임대차계약 체결을 준비 중인 경우
아직 임대차계약을 체결하지 않은 경우, 중국에서 코로나19 방역조치가 언제 종료될지 예상하기 어려운 점을 감안하여, 임차인은 아래 사항들을 임대차계약에 명확히 약정하는 방안을 고려해 보실 수 있을 것으로 사료됩니다.
- 임차인이 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임차료를 적시에 지급하지 못하는 경우, 이는 임차인의 계약 위반에 해당하지 않고 임대인은 계약 해지 또는 임차인에게 위약금을 지급할 것을 주장해서는 아니 됨.
- 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인하여 임차인이 임대건물을 사용하지 못하는 경우, 임대인은 해당 기간 동안 임대료를 [***]위안/월 감면해 주어야 하며, 임차인이 [*]개월간 임대건물을 사용하지 못하는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있음.
III. 보론: 임대인 유의사항
위에서 분석 드린 바와 같이, 임차인이 임대료를 적시에 지급하지 못한 경우, 임대인은 원칙적으로 임대차계약 해지를 주장하면서 임차인에게 위약금 지급, 보증금 몰수 등을 요구할 수 있습니다. 다만 예외적으로 임차인이 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입 등이 감소한 결과 임대료를 지급하지 못한 것임을 인정받는다면, 임대인의 해당 청구의 일부가 인정되지 않을 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
임차인이 임대료 감면, 임대기간 연장 요구를 하는 경우, 임대인은 임차인에게 코로나19 방역조치로 인하여 영업수입 등이 감소하였음을 명확히 입증할 것을 요구할 수 있습니다. 임차인이 충분한 증거와 함께 이를 명확히 입증하는 경우, 임대인은 임차인과 임대료 감면, 임대기간 연장 등에 관하여 협상을 통해 분쟁을 해결하는 방안도 고려해 보는 것이 바람직해 보입니다.
한편 아직 임대차계약을 체결하지 않은 경우, 중국에서 코로나19 방역조치가 언제 종료될지 예상하기 어려운 점을 감안하여, 임대인 입장에서는 아래 사항들을 임대차계약에 명확히 약정하는 방안을 고려해 보실 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만 아래와 같은 조항들은 최고인민법원의 입장에 배치되고, 이러한 조항을 법원이 유효한 것으로 보는지의 여부에 대한 실무 판례가 확인되지 않았음을 유의하시기 바랍니다.
- 코로나19 또는 코로나19 방역조치 여부와 관계없이 임차인이 임대차계약의 약정에 따라 적시에 임대료를 지급하지 못하는 경우, 임대인은 임대차계약의 약정에 따라 임대차계약을 해지할 수 있음
- 임대차계약 기간 동안 임차인은 코로나19 또는 코로나19 방역조치로 인한 영업수입 감소 등을 이유로 임대인에게 임대료 감면, 임대기간 연장 요구를 해서는 아니 됨.
- 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）
- 上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三
- 임차인이 임대인의 건물을 임차하여 미용실을 운영한 사건에서, 법원은 아래와 같이 판시하였습니다[(2020)월01민종22571호(（2020）粤01民终22571号)]:
성(省) 관련 부서는 코로나19 방역 기간 동안 대중 활동을 최대한 감소하는 통제조치를 실행하였고, 현저히 감염 리스크가 있는 대중 활동을 금지하였음. 이에 대중들이 최대한 외출을 하지 않아 미용 등 여러 업계의 자금 유통 및 영업수입이 고객 유동량 감소로 인하여 불리한 영향을 받았음. 따라서 객관적으로부터 볼 때, 임차인이 코로나19의 영향으로 인하여 경영하지 못하거나 경영에 어려움을 겪어 임대차계약의 약정에 따라 임대료를 지급하지 못한 것은 악의적인 위약이 아니기 때문에, 임대인이 임대차계약을 해지하고 임차인에게 위약책임을 부담할 것을 요구하는 것은 근거가 부족하며 본 법원은 지지하지 아니한다. - 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）
- 아래 각 호 중의 하나가 발생하는 경우, 당사자는 계약을 해지할 수 있다.
(1) 불가항력으로 인하여 계약 목적을 실현할 수 없는 경우 - 당사자 일방이 불가항력으로 인하여 계약을 이행할 수 없는 경우, 법률에 별도의 규정이 있는 경우를 제외하고, 불가항력의 영향에 따라 일부 또는 전부 책임을 면제한다.
- <중소기업 분류기준규정(中小企业划型标准规定)>에 의하면, 중소기업은 중형기업, 소형기업, 미형기업으로 분류하며, 각 업종의 구체적인 기준은 기업의 직원 인원수, 영업수입, 자산 총액 등에 따라 구분합니다.
- <국유자산감독관리위원회의 2022년 서비스업 미소기업과 개체공상호의 건물임대료 감면업무에 관한 통지(国资委办公厅关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知)>, <상해시의 방역을 잘하여 기업의 발전을 도울 것에 관한 정책조치(上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施)>, <북경시 인민정부 국유자산감독관리위원회 등 7개 부서의 서비스업 미소기업과 개체공상호의 건물임대료 감면 사항에 관한 통지(北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知)> 등
- (2021)후01민종13935호, (2021)후0101민초1936호 판례 등
