주택법에 따라 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합이 공동사업주체 겸 등록사업자인 시공자를 교체하기 위해 기존 시공자의 동의가 필요한지 여부에 대한 분쟁이 종종 있습니다.
주택법 제정 이전의 구 주택건설촉진법에 따라 재건축조합과 시공자가 공동사업주체를 구성한 사안에 관하여 시공자인 등록사업자의 동의나 사업포기가 없어도 공동사업주체의 변경이 가능하다는 취지의 대법원 판례는 존재하였으나, 현 주택법 제정 이후 지역주택조합사업에서는 법원의 판단이 명확하지 않았습니다.
그런데 최근 대구고등법원은 지역주택조합사업에서의 공동사업주체 변경에 있어서도 공동사업주체 겸 등록사업자인 시공자의 동의나 사업포기 없이도 변경이 가능하다는 취지의 판결을 선고하였습니다. 그 사안에 대해서 살펴보면 아래와 같습니다.
A지역주택조합은 B사와 B사가 주택건설사업의 시공자로 참여하기로 하는 사업약정(이하 “이 사건 사업약정”)을 체결하였고, 대구광역시장은 A조합과 B사를 공동사업주체로 하는 주택건설사업계획을 승인(이하 “이 사건 사업계획승인”)하였습니다. 그러나 A조합의 정기총회에서 B사를 시공자로 선정하는 안건이 부결되자, A조합은 B사에게 이 사건 사업약정의 해지통보를 하고, C사를 새로운 시공자로 선정하였습니다. 이에 A조합은 이 사건 사업계획승인 중 공동사업주체를 B사에서 C사로 변경하는 내용의 사업계획변경승인신청을 하였고, 대구광역시장이 이를 승인(이하 “이 사건 처분”)하자, B사는 대구광역시장을 상대로 이 사건 처분이 위법하다면서 그 취소를 구하는 소를 제기하였습니다.
위 소송에서는 저희 법무법인(유한) 태평양은 A조합(피고 보조참가인)을 대리하여 이 사건 처분의 적법성을 적극적으로 주장하였습니다. 대구고등법원은 아래와 같이 저희 법무법인이 주장한 법리적인 논거들을 그대로 받아들여 ‘주택법령상 사업계획승인을 받은 주택조합은 더 이상 종전의 등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수 없는 사유가 발생한 경우, 새로운 등록사업자를 선정하여 관할관청에 사업주체의 변경을 내용으로 하는 사업계획변경승인신청을 하면 족하고, 이에 있어 반드시 종전의 등록사업자와 공동으로 변경신청을 해야만 한다거나 그의 동의 또는 사업포기서가 필요하다고 볼 것은 아니다’고 판단하였습니다.
- 공동사업 시행에 관한 주택법 제5조 제1항은 일정한 자격요건을 갖춘 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하도록 함으로써 주택건설사업의 내실을 기하고 그 적정성과 실효성을 유지하기 위한 것이라고 보아야지 주택건설사업자인 등록사업자를 보호하기 위한 규정이라고 볼 수 없다는 점
- 주택법상 공동사업주체이었던 등록사업자를 다른 등록사업자로 변경함에 대하여 어떠한 제한을 두고 있지 않다는 점
- 주택건설 사업주체의 변경승인신청은 양수인이 단독으로 할 수 있고 위 변경승인은 실질적으로 양수인에 대하여 종전에 승인된 사업계획과 동일한 사업계획을 새로이 승인해 주는 행위라고 봄이 타당하다는 점
최근 여러 가지 사유로 지역주택조합사업의 시공자 변경이 빈번하게 이루어지고 있는 상황입니다. 위 대구고등법원 판결은 지역주택조합이 더 이상 종전의 등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수 없는 사유가 발생한 경우 종전 등록사업자의 동의나 사업포기서가 없이도 공동사업주체를 변경하는 내용의 주택건설사업계획변경승인을 받을 수 있음을 명확히 하였다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 특히 지역주택조합과 시공자 사이에 분쟁이 발생하여 지역주택조합이 종전의 시공자와의 공동사업약정을 해지하고 새로운 시공자를 선정하여 관할관청에 사업주체의 변경을 내용으로 하는 사업계획변경승인신청을 하는 경우 종전 시공자와 공동으로 승인신청을 하여야 한다고 해석한다면, 종전 시공자가 지역주택조합에 대하여 불합리한 요구를 하더라도 조합으로서는 이에 응할 수밖에 없고 극단적으로는 시공자를 변경하는 것 자체가 불가능하게 될 수도 있는 점을 충분히 고려한 판결이라고 평가할 수 있습니다.
이로 인하여 종전 시공자의 지위가 크게 약화될 수 있는데, 이는 민법상 손해배상청구 등의 방법으로 해결해야 할 것으로 보입니다.
