도심복합사업 개편 – 정부의 국민 주거안정 실현방안 발표 및 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’ 발의 등

정부와 국회는 도심 내 주택을 신속히 공급하기 위해 공공주택 특별법을 개정하여 ‘도심 공공주택 복합사업’을 도입한 바 있습니다. 그러나 위 사업은 공공이 주도적으로 주택을 공급하는 방식이므로, 토지소유자 등 주민들의 반대와 공공역량 한계 등 부작용으로 인해 별다른 성과를 내지 못했고, 도심 내 다양한 수요를 충족시키지 못한다는 지적이 있었습니다. 

이에 따라 정부는 2022. 8. 16. 「국민 주거안정 실현방안」(이른바 ‘8∙16 대책’) 중 하나로 도심복합사업 개편에 관한 방안을 발표하였고, 같은 달 22일 국회에서 위 방안을 구체화하여 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’이 발의되었습니다. 

I.      도심복합사업 개편안(발의안)의 주요 내용

1.     사업주체

1. 1)    민간도 사업주체가 될 수 있도록 함. 토지주 2/3 이상이 동의할 경우, 민간 전문기관(신탁∙리츠)이 시행하는 방식으로 추진
2. 2)    SPC에 토지주, 디벨로퍼, 금융기관 등 출자(토지주 비율 50% 이상): 리츠
3. 3)    신탁사에 토지를 신탁하여 사업시행(신탁사가 사업∙시공관리): 신탁

2.     사업유형

1. 1)    입지에 따라 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’으로 구분
2. 2)    편리한 교통으로 상업 문화 거점이 될 수 있으나, 낙후∙저이용된 지역은 첨단산업 중심의 「성장거점형」으로, 노후 역세권, 준공업지역 등은 「주거중심형」으로 개발을 유도함
3. 3)    성장거점형은 첨단산업 중심 고밀 복합개발을 추진하는 유형으로, 민간의 창의성을 최대한 발휘할 수 있도록 입지규제최소구역 지정으로 용적률, 건폐율 등 규제를 대폭 완화하였고, 주거중심형은 주거중심 고밀 개발을 추진하는 유형으로 50% 이상 주택개발이 이루어지며, 용적률이 최대 500%까지 완화 적용됨

3.     사업절차

1. 1)    광역지방자치단체의 공모에 따라 토지주 또는 민간사업자가 제안을 하면, 광역지방자치단체는 사업계획의 적정성 및 공공기여도 등을 검토하여 사업시행자를 지정함
2. 2)    사업시행자가 지정되면, 이후 개발계획 수립 및 인허가 절차가 진행됨. 사업추진 시 지방자치단체가 사전검토를 통해 사업방향을 먼저 제시하도록 함으로써 사업시행자가 신속하게 계획을 수립할 수 있도록 했고, 각종 개별법에서 정하는 심의를 통합하여 진행함으로써 행정절차에 소요되는 기간을 단축함
3. 3)    2023년 상반기 중 공모에 착수할 계획임

4.     인센티브 및 공공기여

1. 1)    공공사업 수준의 용적률, 세제혜택(양도세 이연 등), 공원∙녹지기준 완화 등을 적용하되, 공급주택 일부는 공공임대∙공공분양 등으로 기부채납하는 등 토지주∙민간사업자 개발이익을 적정수준으로 환수하도록 함
2. 2)    필요 시 규제특례(가칭 도시혁신계획 지정 등)를 부여
3. 3)    ‘입지규제최소구역(용적률∙건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 구역)’을 개편하는 등의 ‘도시계획체계 개편방안’(9월)을 별도 발표할 예정

II.    도심복합사업 개편안(발의안)에 대한 설명 및 시사점

위 개편안은 민간의 전문성·창의성을 활용할 수 있도록 규제특례를 적용하는 '도심복합개발혁신지구'를 지정해 민간 주도로 도심 내 문화·상업 등 성장거점을 조성하고 주택을 신속하게 공급하는 내용으로 구성되었습니다. 사업의 주체는 기존 조합방식의 정비사업이 비전문성·사업장기화 등 문제가 있었던 점을 고려해, 토지주가 조합설립 없이 신탁 및 리츠 등 민간 전문기관과 협력하여 시행하도록 하였습니다. 교통이 편리해 상업 문화 거점이 될 수 있는 잠재력이 있지만, 아직 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 개발해 대상지역, 인센티브 등을 차등화하도록 하였습니다.

또한 위 개편안은 성장거점형 사업의 경우 민간의 창의성을 최대한 발휘할 수 있도록 입지규제최소구역 지정으로 용적률, 건폐율 등 규제를 대폭 완화했고, 주거중심형 사업도 도시·건축 규제를 공공수준으로 완화해 사업에 대한 참여 유인을 높이면서, 완화된 규제에 따른 개발이익은 공익적 목적으로 사용될 수 있도록 공공주택, 기반시설, 생활 SOC 등의 방식으로 기부채납 하도록 정하고, 개발이익의 사유화를 방지하기 위해 민간사업자의 이윤을 제한할 수 있도록 하였습니다. 

이러한 개편안이 국회통과 등을 통해 법령화되면, 향후 안정적으로 도심지역에 주택공급이 신속히 이루어져 그 동안 문제가 되었던 도심지역의 공급부족 문제가 어느 정도 해결될 수 있을 것으로 기대됩니다. 

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저희 법무법인은 이번에 발표된 도심복합사업 개편안 및 ‘도심복합사업 지원에 관한 법률’(안)이 도심 내 주택공급사업에 미칠 영향을 선제적으로 검토하는 것은 물론 이와 유사한 도시정비사업과 공공주택특별법상 도심공공주택 복합사업과 관련해 풍부한 경험과 독보적인 데이터베이스를 구축하고 있습니다. 이와 관련하여 문의사항이 있으시면 언제든지 저희 법무법인에 연락 주시기 바랍니다.