국토교통부는 2024. 6. 17. ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」’(이하 “리츠활성화방안”)을 발표했습니다.
이번 리츠활성화방안은 올해 말까지 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”), 관련 시행령 및 시행규칙의 개정 등을 통해 추진될 예정입니다. 리츠활성화방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.
I. 리츠의 자산 개발 및 편입 지원
1. 프로젝트 리츠
현재는 리츠의 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제로 인해 부동산 개발 시 리츠의 활용이 제한됩니다. 이에 이러한 개발단계의 규제를 완화하는 ‘프로젝트 리츠’를 도입하여 개발 단계에서는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계에서는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식을 도입할 예정입니다.
프로젝트 리츠의 도입은 올해 하반기 중 부투법의 개정안 발의를 통해 추진될 예정이며, 그 주요 내용은 아래와 같습니다.
- 개발 단계에서는 등록제 적용(운영 단계에서는 인가제로 전환)
- 개발 단계에서는 1인 주식 소유한도 적용 제외(운영 단계부터 적용)
- 개발 단계에서는 공시·보고 의무를 최소화하여 투자보고서만 보고
- 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경(국토부 협의 후 공모)
부동산개발을 위한 투자기구로서 현행 리츠, 프로젝트 리츠 및 PFV(「조세특례제한법」상 프로젝트금융투자회사)의 특징을 비교하면 아래와 같습니다.
< 현행 리츠, 프로젝트 리츠 및 PFV 비교 >
기존에는 PFV를 통해 개발사업을 진행하고 개발된 자산을 리츠로 인수하는 방식이 많았으나, 프로젝트 리츠의 도입에 따라 리츠로 직접 개발사업을 진행하거나, 나아가 아래와 같이 단일 리츠가 개발 단계부터 운영 단계까지 사업을 연속적으로 진행하는 등 개발사업에서 리츠의 활용도가 높아질 것으로 보입니다.
2. 리츠 투자 다각화
1) 투자대상 확대
현재는 리츠가 부투법령에 열거된 자산에 대해서만 투자할 수 있으나, 올해 하반기 중 부투법 시행령 개정을 통해 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자가 가능하도록 허용할 예정입니다. 특히, 아래와 같이 헬스케어, 테크자산, 산업단지 등에 대한 투자 여건이 개선될 것으로 보입니다.
(1) 헬스케어
리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산(시행령에 의해 부동산으로 간주되는 자산 포함)으로 구성해야 하나(부투법 제25조 제1항), 현재는 시니어주택(「노인복지법」상 노인복지주택)의 입소보증금이 클 경우 위 70% 조건 충족이 곤란하여 헬스케어 자산에 리츠를 활용하는 것에 어려움이 있습니다. 이에 부투법 시행령 개정을 통해 헬스케어 리츠의 경우 자산 구성요건을 완화(입소보증금 등으로 인한 예치금은 총자산에서 제외)할 예정입니다.
(2) 테크자산
AI, 탄소중립 등 新성장 미래산업 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산(예를 들어 태양광·풍력발전소 등) 등에 대한 투자가 허용될 예정입니다.
(3) 산업단지
현재는 산업단지 내 공장 등 기업 자산에 대해서는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “산업집적법”)상 산업용지 처분 제한(5년) 등으로 인하여 자산유동화가 제한되는바, 리츠를 통한 자산유동화가 가능하도록 올해 7월까지 산업집적법 시행령 개정을 통해 자산 유동화 계약의 절차ㆍ방법, 임대기간, 자산 처분 조건 등에 관한 세부 규정을 마련할 예정입니다.
2) 금융투자 확대
리츠의 수익 구조 다변화를 위해 실물 부동산뿐만 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대할 수 있도록 관련 규정을 개정할 예정입니다.
(1) 모기지투자
올해 하반기 중 부투법 시행령 개정을 통해 모기지채권, C-MBS{상업용 부동산저당채권(모기지)를 담보로 발행한 증권(Mortgage Backed Securities)}에 대한 투자 한도(30%*)를 폐지할 예정입니다.
＊부투법상 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하므로 부동산이 아닌 자산에 대한 투자한도는 30%임.
(2) 대출투자
부투법은 2019. 8. 20. 개정을 통해 리츠가 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출방식으로 자산을 운용하는 것을 허용하고 있으나, 관련 규정들이 정비되지 않아서 실무상 대출형리츠의 인가에 어려움이 있습니다. 이에 올해 하반기 중 부투법 시행규칙의 개정을 통해 리츠가 대출투자를 통해 안정성ㆍ수익성을 확보할 수 있는 방안을 마련할 예정입니다.
다만, 대출형리츠를 활용하여 여러 곳에 반복적으로 대출을 진행하고자 하는 경우 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」상 대부업 등록을 하여야 한다는 문제가 있는바, 이에 대한 추가 제도 개선이 필요한 것으로 보입니다.
3. 리츠 투자 여력 확충
1) 리츠 합병
현행 부투법은 합병으로 인하여 존속하는 리츠와 합병으로 인하여 소멸되는 리츠 중 어느 하나의 리츠가 공모리츠인 경우에는 나머지 리츠도 주식의 공모를 완료하였을 것을 요구하여, 공모리츠는 공모리츠와만 합병이 가능합니다. 이에 올해 하반기 중 부투법 개정안 발의를 통해 공모리츠와 공모예외리츠(연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 사모리츠)간 합병을 허용하는 방안이 추진될 예정입니다.
이 경우, 합병시 부실 방지를 위해 리츠의 자산에 대한 철저한 가치 평가를 하도록 관련 절차/요건을 구비할 것으로 예상되므로, 이에 따른 검토 및 대응이 필요할 것으로 보입니다.
그간 업계에서 공모 상장리츠의 대형화를 위해 사모리츠를 대상으로 한 합병을 허용해야 한다는 요구가 지속되어 왔으나, 이번 리츠활성화방안에서는 우선 사모리츠 가운데 공모예외요건을 갖춘 사모리츠에 한하여 공모리츠가 합병을 할 수 있도록 허용한다는 것으로 이해됩니다. 물론, 합병 외에도 리츠의 대형화를 위한 준비 작업으로 주식의 포괄적 교환 등 리츠의 회사법상 결합행위에 대한 전반적인 대책까지 시급히 마련되어야 할 시점으로 생각됩니다.
2) 자금 유보
현재는 리츠가 이익의 90% 이상을 주주에게 의무적으로 배당하여야 하므로 추가 자산 매입 시 배당금을 활용할 수 없습니다. 이에, 올해 하반기 중 부투법 개정안 발의를 통하여 주주총회 특별결의 등을 통해 주주의 동의를 얻은 경우에 한하여 신규 투자 재원 확보를 위해 자금을 유보할 수 있도록 허용할 예정입니다.
3) 자산재평가
리츠가 보유 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가를 활성화할 수 있는 방안을 마련할 예정입니다.
II. 리츠 행정 선진화
1. 리츠 지원 거버넌스 확립
1) 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구인 리츠지원센터의 운영을 위한 방안을 마련할 예정입니다(올해 12월까지).
2) 리츠 산업 육성 및 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 리츠 자문위원회를 구성하고, 위원회 위촉 방침을 결정할 예정입니다(올해 8월까지).
2. 리츠 운영 규제 합리화
1) 불필요한 절차 생략 및 서류작성 최소화 등을 통해 인가 소요기간을 절반 수준으로 단축할 예정입니다(올해 하반기 중)
2) 연기금ㆍ공제회 등 투자 전문성을 보유한 기관 투자자의 신속한 투자 결정을 위해 블라인드 리츠를 허용하며, 영업등록 시 투자 대상을 확정하지 않고 투자 조건만을 등록하여 향후 동 조건 충족 자산에 대해 별도 인가 없이 신속한 투자가 가능하도록 하였습니다(즉시).
3) 부투법 개정안 발의를 통해 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고ㆍ공시 사항은 폐지하고 중복된 보고ㆍ공시 사항은 합리적으로 조정할 예정입니다(올해 하반기 중).
4) 불합리한 처벌·제재 규정을 정비하고, 투자자 보호, 자산운용 거래질서 유지에 대한 정성평가 도입 등 감독체계를 고도화할 수 있는 개선안을 마련할 예정입니다(올해 하반기 중)
III. 국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화
1. 리츠 정보의 접근성 제고
1) 보유 부동산의 가치, 자금 조달 구조, 임대·운영 현황 등을 상세 분석하고, 정보 가공이 용이하도록 부투법 시행규칙 개정을 통해 투자보고서(분기별 공시)를 전면 개편할 예정입니다(올해 하반기 중).
2) 투자보고서 관련 정보 DB화 및 데이터 시각화 등을 통해 국민의 리츠 정보 접근성을 개선하는 방식으로 리츠 정보시스템을 개편할 예정입니다(올해 9월까지).
2. 일반 투자자 참여 제고
1) 부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 ‘지역상생리츠’ 도입 방안을 마련할 예정입니다(올해 10월까지).
2) 투자자가 자산 현황, 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 부투법 개정안 발의를 통하여 공모기한을 2년에서 3년으로 확대하고 또한 주식 분산 요건도 그 확대된 기한에 맞추어 통일적으로 개선할 예정입니다(올해 하반기 중).
3. AMC 업무여건 개선 및 역량 강화
1) 모호한 규정 등으로 인해 리츠 운영에 제약이 되지 않도록 유권해석 질의사례집을 마련할 예정입니다(올해 12월까지)
2) 개발사업의 수행역량을 갖출 수 있도록 부투법 시행규칙 개정을 통해 전문인력 교육을 강화할 예정입니다(올해 하반기 중).
4. 투자자 권리 및 보호 강화
1) 리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해 부투법 개정안 발의를 통해 月 단위 배당을 할 수 있도록 허용하는 방안을 추진할 예정입니다(올해 하반기 중).
2) 리츠의 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록 리츠 이사회 구성ㆍ운영 등에 대한 가이드라인을 마련할 예정입니다(올해 12월까지).
3) 공모ㆍ상장 리츠 시장의 활성화 및 건전성 확보를 위해 주택도시기금이 출자한 앵커리츠의 장내 거래를 허용할 예정입니다(올해 7월까지).
IV. 부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대
1. 공공지원민간임대리츠 추진
본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하도록 하고, HUG 내규 개정을 통해 시공사 참여 요건을 개선하여 참여 시공사 범위를 확대할 예정입니다(올해 6월까지).
2. 미분양 CR리츠 도입
1) 리츠가 미분양 주택을 매입ㆍ운영하여 미분양 리스크를 해소하고자 하며 이를 위해 취득세 중과배제뿐만 아니라 종합부동산세 합산배제를 시행할 예정입니다.
2) 미분양 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 내규 개정을 통해 모기지 보증 활용을 지원할 예정입니다(올해 7월까지).
3) 과거 실무상 허용되었던 신탁사의 수탁 미분양 주택도 미분양 CR리츠의 투자대상임을 명확히 하였습니다.
3. 중산층 장기임대주택 육성
리츠가 안정적 임대수익 바탕으로 장기간(20년 이상) 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택을 육성하고 이를 위해 중산층 장기임대주택 육성 방안을 발표할 예정입니다(올해 7월까지).
