최근 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려가 확대되는 가운데 A 시공사(이하 ‘이 사건 시공사’)는 B 대주단(이하 ‘이 사건 대주단’)을 상대로 책임준공확약에 따른 채무인수의 효력정지를 구하는 가처분신청을 업계 최초로 제기하였습니다. BKL은 이 사건 대주단을 대리하여 이러한 가처분신청을 기각하는 최초의 법원 결정(서울중앙지방법원 2024. 7. 19.자 2024카합20757 결정, 이하 ‘대상결정’)을 이끌어 내었습니다.
I. 대상결정 사안의 개요
이 사건 시공사는 시행사, 대주단, 신탁사와 대출약정을 체결하면서 책임준공기한까지 건축물에 대한 사용승인을 완료하여야 하는 책임준공의무를 이행하기로 하고 이러한 책임준공의무를 이행하지 아니하는 경우 시행사의 대출금채무를 중첩적으로 인수하기로 확약하였습니다(이하 ‘이 사건 책임준공확약’).
이 사건 시공사는 책임준공기한을 67일 도과하였고 이 사건 책임준공확약에 따라 채무인수를 하게 되자, ‘코로나 19의 발생 및 확산, 화물연대 총파업 등으로 인하여 착공지연 및 공기지연이 발생하였고 이러한 사유는 책임준공기한을 연장할 수 있는 불가항력 사유에 해당하며 불가항력 사유에 해당하는 기간만큼 책임준공기한이 연장되었다고 보아야 하므로 책임준공의무를 위반하지 않았다’고 주장하면서 이 사건 가처분신청을 하였습니다.
II. 대상결정의 내용
1. BKL의 대응
BKL은 이 사건 대주단을 대리하여 다음과 같이 주장하였습니다.
- 시공사 책임준공확약 제도의 연혁과 취지
2) 이 사건 책임준공확약이 보증의 기능 및 실질을 한다는 점
3) 이 사건 책임준공확약의 해석상 설령 불가항력 사유가 발생하였다고 하더라도 당연히 책임준공기한이 연장되는 것은 아닌 점
4) 이 사건 시공사가 주장하는 사유는 모두 불가항력 사유에 해당하지 않는 점
5) 이 사건 시공사에게 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위한 보전의 필요성도 없는 점
2. 법원의 판단
법원은 다음과 같은 이유로 이 사건 가처분신청을 기각하였습니다.
1) 책임준공기한을 연장할 수 있는 사유인 불가항력의 의미는 엄격하게 해석하여야 하는 점
2) 이 사건 시공사가 주장하는 사유가 불가항력 사유에 해당한다는 사실이 소명되었다고 보기 어려운 점
3) 일련의 계약 체결 과정에서 이 사건 시공사가 특별히 경제적 약자의 지위에 있었다거나 부당하게 이 사건 책임준공확약을 하게 되었다고 인정할 만한 사정도 없는 점
4) 보전의 필요성 역시 소명되었다고 보기 어려운 점
III. 시사점
대상결정은 시공사 책임준공확약에 따른 채무인수와 관련한 시공사와 대주단 사이의 분쟁에 대하여 법원이 최초로 내린 결정이라는 점에서 주목되고 있습니다.
BKL은 시공사 책임준공확약 제도의 연혁적 의의와 실제적 기능에 관한 심층적 논증, 대출약정 및 책임준공확약에 대한 면밀한 분석과 회계기준 등을 통한 이 사건 시공사 주장의 부당성 논증 등으로 기각결정을 받아냈습니다.
법원은 BKL의 주장을 전부 받아들여 책임준공확약을 한 시공사가 사후적으로 책임준공확약의 구속력을 부인하려는 시도에 제동을 걸었다고 평가할 수 있습니다. 이러한 측면에서 대상결정은 선례적 가치가 있는 사례라고 판단됩니다.
BKL은 책임준공확약과 관련한 다수의 소송, 중재 등을 수행하고 있으며, 대상결정을 포함하여 각종 소송, 중재 등에서 고객의 승소를 이끌어 내고 있습니다. 대상결정에서 볼 수 있듯이 책임준공확약과 관련한 분쟁은 법리적 접근뿐만 아니라 제도 및 연혁적 접근, 공기지연사유에 대한 면밀한 분석과 설명이 매우 중요합니다. 이상의 내용과 관련하여 최선의 대응이 무엇인지 상의하고 싶으시다면 언제든 아래의 연락처로 문의하여 주시기 바랍니다.
