I. 부동산 PF 제도 개선방안 발표 - 정부는 2024. 11. 14. 그간의 연구를 집대성해 관계부처 합동으로 「부동산 PF 제도 개선방안」(이하 “ 개선방안 ”)을 발표함. - 개선방안의 주요 내용과 BKL이 분석하는 시사점은 2항과 같음. - 개선방안의 세부 내용과 향후 추진계획은 3, 4항과 같음. II. 개선방안의 주요 내용과 시사점 1. 토지주의 현물출자를 통한 사업시행 방식 추진 - 개선방안에서 가장 주목할만한 안건으로 판단됨. - 현재 사업 관행상 시행사 자기자본비율이 극히 미미한 수준이고 이 점이 PF 부실의 근본원인이라는 데 공통된 이해가 있었음. - 이에 정부는 사업시행 리츠에 토지주가 직접 현물출자를 하도록 유도하여(이를 위해 현물출자한 토지주에 세제상 혜택을 부여), 시행사 자기자본비율을 20~40% 수준까지 끌어올리는 개선방안 을 계획함. - 토지주가 직접 사업에 참여한다는 점에서 개발방식에 근본적인 변화가 있게 되는데, 토지주가 현물출자를 할 경우 사업상 리스크를 감수해야 하는 위치에 서게 되어 위 방안이 어느 정도 수준까지 시장에 확대될 수 있을지 장담하기 어려움. - 다만 사업성이 양호한 사업지에서는 토지주 참여 유인이 있을 것으로 예상되고, 후술하는 자본확충 유도방안과 결합되어 실효적인 정책수단이 될 수 있을 것으로 기대되는 측면이 있음. - 위 방식에 따른 사업에서는 시행사의 자기자본비율이 큰 폭으로 확대되므로, 종전과 달리 미분양 사태가 발생하더라도 (대주는 물론) 시공사 채권도 어느 정도 안전하게 확보될 수 있을 것으로 예상됨. 2. PF대출 시 리스크 관리를 통한 자본확충 유도 - 정부는 PF 대출시 일정수준(가령 20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 하여 금융기관의 위험가중치와 충당금을 차등화할 예정 이라고 함. - 가령 시행법인의 자기자본비율이 낮을수록 금융기관이 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금‧충당금 비율이 높아지게 됨. - 결국 자기자본비율이 낮은 사업장의 경우 외부자금 조달까지 상대적으로 어려워지게 되므로, 시행법인 입장에서는 앞서 본 토지주 현물출자 방식 등의 사업대안을 강구해 볼 가능성이 높아질 것 으로 예상됨. 3. 시공사·신탁사 책임준공의무 합리화 - 종래 PF 개발사업은 시공사 또는 신탁사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 통해 추진되었고, 이로써 시행사 부실이 연쇄적으로 시공사, 신탁사에게 전이되는 구조를 피하기 어려웠음. - 정부는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 「책임준공 개선 TF」를 운영하여, 책임준공 개선방안을 마련하겠다고 발표함. - 책임준공 연장사유를 ‘민간공사 표준도급계약서’(국토부 고시) 등을 고려하여 일치시키는 방안, 책임준공 기한 도과시 배상범위를 구체화하는 방안을 고려 하고 있는 것으로 보임. - 정부 방안은 시공사·신탁사 책임준공의무, 채무인수의무 등을 완전히 없앨 수 없다는 현실적인 평가하에, 면책사유(즉 책임준공기한 연장사유)를 표준도급계약 수준으로 상당히 넓히고, 의무위반의 효과(즉 배상범위)를 구체
