부동산개발사업에 투자하는 프로젝트 부동산투자회사(이하 “ 프로젝트 리츠 ”) 제도의 도입 등의 내용을 포함하고 있는 「부동산투자회사법」(이하 “ 부투법 ”) 일부개정법률안(이하 “ 부투법 개정안 ”) 및 부동산PF 사업의 통합관리에 관한 내용을 포함하는 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」 제정안(이하 “ 부동산개발사업관리법 제정안 ”)이 2025년 5월 1일자로 국회 본회의를 통과한 후 2025년 5월 16일 정부에 이송되어 15일 이내에 공포되면 법률로서 확정될 예정에 있습니다. 이번 부투법 개정안 및 부동산개발사업관리법 제정안*은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. 부투법 개정안 및 부동산개발사업관리법 제정안의 주요 내용 및 시사점은 아래와 같습니다. * 사업성 평가 규정(제9조)은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하고, 사업보고 등 주요 절차(제5조부터 제8조까지)는 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행 I. 부투법 개정안의 주요 내용 1. 프로젝트 리츠 도입 현행 부투법에 따르면 리츠의 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제로 인해 부동산 개발 시 리츠의 활용이 제한됩니다. 부투법 개정안에 따르면, 이러한 규제를 완화하는 ‘프로젝트 리츠’를 도입하여 개발 단계에서는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계에서는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식이 도입되며, 그 주요 내용은 아래와 같습니다. 개발 단계에서는 신고제 적용(운영 단계에서는 인가·등록제로 전환) 리츠는 국토교통부의 영업인가를 받거나 또는 등록을 해야 영업(자산의 투자·운용행위, 현물출자, 차입·사채발행 등)을 할 수 있음 부투법 개정안에 의하면, 프로젝트 리츠*는 영업인가·등록 없이 설립신고만으로 현물출자와 부동산 개발사업, 차입·사채 발행, 일정 범위 내에서의 제3자 신주발행 등 영업이 가능하도록 함(부투법 개정안 제26조의4 제1~3항, 제6항). * 부투법 개정안에 따른 프로젝트 리츠의 요건은 (i) 부투법에 따라 적법하게 설립, (ii) 자본금 50억원 이상, (iii) 업무위탁계약 체결 및 (iv) 시행령이 정하는 사항(추가 요건이 시행령에 의해 규정될 예정). 설립신고는 설립등기일로부터 6개월 내에 하여야 하고, 국토교통부장관은 신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 통지하여야 함. 프로젝트 리츠가 부동산 개발사업을 완료하여 운영 단계로 전환할 경우, 사용승인·준공검사일로부터 시행령이 정하는 날까지 영업인가를 받거나 등록을 하도록 함(부투법 개정안 제26조의4 제4항) 공모 기한을 준공 후 영업인가일로부터 최대 5년으로 연장 개정 전 부투법에 따르면, 리츠는 영업인가·등록일로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 ‘일반의 청약’에 제공할 의무가 있음(공모의무). 부투법 개정안에서는 위 공모기한을 ‘3년’(프로젝트 리츠는 ‘5년’)으로 개정. 즉, 부동산개발사업의 투자 위험이 일반 투자자에게 전가되는 것을 막기 위해 프로젝트 리츠에 대해서는 개발단계에서 공모는 제한하되*, 공모기한은 영업인가 또는 등