부동산개발사업에 투자하는 프로젝트 부동산투자회사(이하 “프로젝트 리츠”) 제도의 도입 등의 내용을 포함하고 있는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”) 일부개정법률안(이하 “부투법 개정안”) 및 부동산PF 사업의 통합관리에 관한 내용을 포함하는 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」 제정안(이하 “부동산개발사업관리법 제정안”)이 2025년 5월 1일자로 국회 본회의를 통과한 후 2025년 5월 16일 정부에 이송되어 15일 이내에 공포되면 법률로서 확정될 예정에 있습니다.
이번 부투법 개정안 및 부동산개발사업관리법 제정안*은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. 부투법 개정안 및 부동산개발사업관리법 제정안의 주요 내용 및 시사점은 아래와 같습니다.
* 사업성 평가 규정(제9조)은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하고, 사업보고 등 주요 절차(제5조부터 제8조까지)는 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행
I. 부투법 개정안의 주요 내용
1. 프로젝트 리츠 도입
현행 부투법에 따르면 리츠의 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제로 인해 부동산 개발 시 리츠의 활용이 제한됩니다. 부투법 개정안에 따르면, 이러한 규제를 완화하는 ‘프로젝트 리츠’를 도입하여 개발 단계에서는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계에서는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식이 도입되며, 그 주요 내용은 아래와 같습니다.
개발 단계에서는 신고제 적용(운영 단계에서는 인가·등록제로 전환)
- 리츠는 국토교통부의 영업인가를 받거나 또는 등록을 해야 영업(자산의 투자·운용행위, 현물출자, 차입·사채발행 등)을 할 수 있음
- 부투법 개정안에 의하면, 프로젝트 리츠*는 영업인가·등록 없이 설립신고만으로 현물출자와 부동산 개발사업, 차입·사채 발행, 일정 범위 내에서의 제3자 신주발행 등 영업이 가능하도록 함(부투법 개정안 제26조의4 제1~3항, 제6항).
* 부투법 개정안에 따른 프로젝트 리츠의 요건은 (i) 부투법에 따라 적법하게 설립, (ii) 자본금 50억원 이상, (iii) 업무위탁계약 체결 및 (iv) 시행령이 정하는 사항(추가 요건이 시행령에 의해 규정될 예정). 설립신고는 설립등기일로부터 6개월 내에 하여야 하고, 국토교통부장관은 신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 통지하여야 함. - 프로젝트 리츠가 부동산 개발사업을 완료하여 운영 단계로 전환할 경우, 사용승인·준공검사일로부터 시행령이 정하는 날까지 영업인가를 받거나 등록을 하도록 함(부투법 개정안 제26조의4 제4항)
****공모 기한을 준공 후 영업인가일로부터 최대 5년으로 연장
- 개정 전 부투법에 따르면, 리츠는 영업인가·등록일로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 ‘일반의 청약’에 제공할 의무가 있음(공모의무).
- 부투법 개정안에서는 위 공모기한을 ‘3년’(프로젝트 리츠는 ‘5년’)으로 개정.
- 즉, 부동산개발사업의 투자 위험이 일반 투자자에게 전가되는 것을 막기 위해 프로젝트 리츠에 대해서는 개발단계에서 공모는 제한하되*, 공모기한은 영업인가 또는 등록일로부터 5년**으로 일반 리츠에 비해 연장(부투법 개정안 제14조의8 제2항, 제26조의4 제5항)
* 주주 아닌 자에 대해서는 시행령이 정하는 방법과 범위에서만 신주를 발행할 수 있도록 시행령에 위임
** 개발기간 3년 가정시 리츠 설립 후 8년+a의 기간 동안 공모의무 유예
개발 완료 후 최대 5년까지 1인당 주식 소유한도(주식분산의무) 적용 제외
- 개정 전 부투법에 따르면, 리츠의 주주 1인과 그 특별관계자의 주식소유한도(합산하여 50%)를 영업인가 또는 등록일로부터 6개월이 경과된 때로부터 적용하였음.
- 부투법 개정안에 따르면, 1인당 주식 소유한도를 주식의 공모를 완료한 이후부터 적용하는 것으로 개정.
- 프로젝트 리츠의 공모 기한은 영업인가 또는 등록일로부터 5년이므로 개발 단계 및 개발 완료 후 최대 5년까지는 1인당 주식 소유한도가 적용되지 않음
개발 단계에서 공시·보고 의무 최소화 (사업투자보고서만 제출)
- 프로젝트 리츠가 시행하는 개발사업에 대한 관리ㆍ점검을 위하여 국토교통부장관에게 사업투자보고서를 보고하도록 하고 개발기간 중에는 공시·보고 의무 면제*(부투법 개정안 제26조의4 제7항, 제37조 제1, 3항, 제41조 제1항)
* 부투법은 영업인가를 받거나 등록을 한 리츠에 대해 공시·보고 의무를 규정하고 있으므로 프로젝트 리츠가 개발사업을 완료하고 영업인가·등록하기 전까지는 위 예외규정에 따른 사업투자보고서 보고의무만 부담
부동산개발을 위한 투자기구로서 현행 리츠, 프로젝트 리츠 및 PFV(「조세특례제한법」상 프로젝트금융투자회사)의 특징을 비교하면 아래와 같습니다.
< 일반 리츠, 프로젝트 리츠 및 PFV 비교 >
※ 리츠의 경우 위탁관리 부동산투자회사 기준
기존에는 PFV를 통해 개발사업을 진행하고 개발된 자산을 리츠로 인수하는 방식이 많았으나, 프로젝트 리츠의 도입에 따라 리츠로 직접 개발사업을 진행하거나, 나아가 아래와 같이 단일 리츠가 개발 단계부터 운영 단계까지 사업을 연속적으로 진행하는 등 개발사업에서 리츠의 활용도가 높아질 것으로 보입니다. 아울러, 부투법 개정안은 기존 운영 중인 리츠도 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 부칙도 마련해 두고 있습니다.
2. ‘지역상생리츠’ 도입
****지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 ‘지역상생 리츠’ 도입
- 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 함(부투법 개정안 제14조의8 제4항)
3. 리츠 규제 합리화
보고·공시 사항 조정
- 부동산투자회사의 실사보고서ㆍ투자보고서 제출 의무 및 임원의 변경 사실 보고 의무를 폐지하고, 리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화하여 일반 투자자의 알 권리를 확대하며, 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토교통부 장관에게 보고하도록 함(부투법 개정안 제24조 제3항, 제37조 제1, 3항 및 제41조 제1, 2항).
공모예외리츠*의 보고·공시의무 완화
- 공모예외리츠는 일반투자자가 참여하지 않기 때문에 상장·공모리츠와 같은 보고·공시 규제가 필요하지 않으므로 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서를 제출하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 함(부투법 개정안 제49조의8)
* 공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 출자하거나, 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성한 리츠를 말함(부투법 제14조의8 제3항)
공모의무 이행기한 확대
- 리츠가 경영 제반여건을 고려하여 공모의무 이행시기를 결정할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대(부투법 개정안 제14조의8 제2, 3항)
II. 부동산개발사업관리법 제정안의 주요 내용
2025년 5월 1일 국회 본회의를 통과한 부동산개발사업관리법 제정안은 국토교통부가 2024년 발표한 ｢건설경기 회복 지원 방안｣(2024. 3. 28, 비상경제장관회의)과 ｢PF 제도개선방안｣(2024. 11. 14, 경제관계장관회의)의 후속조치로 마련되었으며, 그 주요 내용은 아래와 같습니다.
부동산 PF 통합관리시스템 구축
- 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는 데 어려움이 있었으나, 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를 정기적으로 축적하고 공개하는 ‘PF 통합관리시스템’을 구축(부동산개발사업관리법 제정안 제10, 11조)
- 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업은 사업계획과 추진현황 등을 국토교통부에 정기적으로 보고하여야 함(부동산개발사업관리법 제정안 제7조)
부동산개발사업 조정위원회 설치
- 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고, 사업 정상화를 지원하기 위한 ‘부동산개발사업 조정위원회’를 설치(부동산개발사업관리법 제정안 제12조 내지 제22조)
- 종전의 ‘PF 조정위원회’는 ‘부동산개발사업 조정위원회’라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며, 현재 민‧관 공동사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대하고, 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입(부동산개발사업관리법 제정안 제12조 제2항, 제21조 제2항)
PF 사업성 평가기준 마련
- 국내 부동산 PF는 낮은 자기자본비율과 시공사의 책임준공 등 제3자 보증에 지나치게 의존하는 구조적 문제로 사업성 평가가 형식적으로 이루어지는 부실 대출을 유발하고, 부동산 경기와 금리 등락 등 대외변수에 매우 취약하여 금융 불안정성을 초래하고 있음.
- 국토교통부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고, 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 하여 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추도록 함(부동산개발사업관리법 제정안 제9조)
