최근 OTT 서비스의 확대 등 시장 상황의 변화로 영화관 운영이 어려워지자, 멀티플렉스 영화관 운영사들은 악화한 재무구조 개선을 위해 운영 중인 영화관을 폐업하고 영화관 건물 소유주와의 사이에 체결된 임대차계약을 중도에 해지하려는 시도가 이어지고 있습니다. BKL은 국내 멀티플렉스 영화관 운영사인 원고가 영화관 건물 소유자인 피고(펀드)를 상대로 임대차계약이 해지되었음을 전제로 채무부존재확인소송을 제기한 사건에서 피고를 대리하여 승소 판결을 이끌어 냈습니다.
I. 사안의 개요
멀티플렉스 영화관 운영사인 원고는 2014. 8. 21. 갑 펀드와의 사이에 이 사건 건물을 월 차임 4억 5,600만 원(연 2% 인상), 임대차기간 20년, 임차인의 책임있는 사유로 계약 해지시 잔여 차임 등을 위약벌로 지급하기로 하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 피고는 2019. 10. 30. 갑 펀드로부터 이 사건 건물을 매수하고 이 사건 임대차계약을 승계하였습니다.
원고는 2024. 2. 6. 피고에게 COVID-19로 인한 집합 제한 조치 등으로 인한 영업 손실로 영화관을 폐업하기로 하였다고 하면서 상가임대차법 제11조의2 제1항에 따른 법정해지권을 행사하여 이 사건 임대차계약을 해지하겠다고 통보하고, 2024. 2. 29. 이 사건 영화관을 폐업하였습니다.
이후 원고는 이 사건 임대차계약이 (i) 상가임대차법 제11조의2 제1항에 따른 법정해지권의 행사로 해지되었고, (ii) 이러한 해지권의 행사는 사정변경을 이유로 한 계약해지의 요건도 충족하였으며, (iii) 설령 위 (i), (ii)에 따른 해지가 인정될 수 없어도, 이 사건 임대차계약상 위약벌 조항을 전제로 한 약정해지권을 행사할 수 있다고 주장하면서, 피고를 상대로 이 사건 임대차계약에 따른 차임, 관리비 등 손해배상금 및 위약벌 지급채무가 존재하지 아니함을 확인하여 달라는 취지의 이 사건 채무부존재확인 소송을 제기하였습니다.
II. BKL의 대응
BKL은 피고를 대리하여 다음과 같이 변론하였습니다.
먼저 상가임대차법 제11조의2 제1항의 법정해지권 행사 주장에 관하여서는 (i) 원고의 영화관 영업이 악화된 것은 감염병예방법상 집합 제한 등 조치로 인한 것이 아니라, OTT 서비스의 확대 등 시장 상황의 변화로 인한 것일 뿐이고, (ii) 설령 원고 영화관의 영업상황이 악화되었다고 하더라도 영화관을 폐관할 수밖에 없을 정도의 경제사정의 중대한 변동이 있다고 볼 수 없으므로 법정해지권이 발생하지 아니하였다고 주장하였습니다.
또한 사정변경을 이유로 한 계약해지권 행사 주장에 관하여서는 (i) 이 사건 영화관의 정상적인 운영이 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 되었다고 볼 수 없고, (ii) OTT 서비스의 확대 등 시장 상황의 변화와 그로 인한 매출 감소를 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이라고 볼 수도 없는 점 등을 근거로 사정변경으로 인한 계약해지권 역시 인정될 수 없다고 주장하였습니다.
한편 위약벌 조항을 전제로 한 약정해지권 행사와 관련하여서는 (i) 계약금이 아닌 위약벌의 지급을 전제로 한 약정해지권은 상정하기 어려운 점, (ii) 이 사건 임대차계약 어디에도 위약벌의 지급을 전제로 한 약정해지권을 규정하여 두지 않았고, 그와 같이 해석할 수 있을 만한 근거도 없는 점 등을 근거로 원고의 주장을 반박하였습니다.
BKL은 위와 같이 원고 주장의 부당성을 밝히는 한편, 더욱 적극적으로 원고를 상대로 원고의 폐업 이후 피고에게 지급하지 아니한 약 6억 원 상당의 연체 차임, 관리비 및 지연손해금과 이 사건 임대차계약이 종료될 때까지 원고가 피고에게 지급하여야 하는 월 차임 하합계 약 64억 원의 지급을 구하는 반소를 제기하였습니다.
III. 법원의 판단 및 시사점
위 사건의 제1심판결은 BKL의 주장을 받아들여 원고의 이 사건 임대차계약 해지 통보는 부적법하고 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하게 존속한다고 판시하였습니다. 또한 제1심판결은 피고의 반소청구 역시 전부 인용하였습니다.
이 판결은, 다른 영화관 건물 임대차 사건에서 영화관 운영사의 계약 해지 통보로 인하여 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 전제로 위약벌을 대폭 감액하는 판단을 한 판결이 존재함에도 불구하고, 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속함을 전제로 영화관 운영사에게 그간의 연체 차임에 더하여 향후 매월 이 사건 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무가 있다고 판단하였다는 점에서 매우 의미있는 선례가 될 것으로 보입니다.
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