프로젝트 부동산투자회사(이하 “ 프로젝트 리츠 ”) 제도의 도입 등을 내용으로 하는 「부동산투자회사법」(이하 “ 부투법 ”) 일부개정법률(이하 “ 개정 부투법 ”)이 2025년 11월 28일부터 시행될 예정입니다. 국토교통부는 개정 부투법의 시행을 앞두고 지난 2025년 8월 13일 부투법 시행령 일부개정안(이하 “ 부투법 시행령 개정안 ”)을 입법예고하였습니다. 부투법 시행령 개정안이 입법예고됨에 따라 프로젝트 리츠 제도가 보다 구체적인 윤곽을 갖게 되었고, 부동산 개발사업에 리츠 활용도가 높아질 것으로 예상되고 있습니다. 이하에서는 부투법 시행령 개정안의 주요 내용과 그 시사점을 살펴봅니다. I. 부투법 시행령 개정안의 주요 내용 1. 프로젝트 리츠의 설립신고 절차 등 규정 현행 부투법에 따르면 리츠는 국토교통부의 영업인가를 받거나 국토교통부에 등록을 해야 자산의 투자·운용행위를 포함한 영업을 할 수 있습니다. 반면 개정 부투법에 따른 프로젝트 리츠는 영업인가·등록 없이 설립신고만으로 부동산 개발사업 등 영업이 가능하고, 이후 개발사업이 완료되어 사용승인·준공검사를 받은 후 영업인가·등록 절차를 거치게 됩니다. 부투법 시행령 개정안에서는 이러한 프로젝트 리츠 제도의 운영과 관련한 세부적인 내용을 규정하고 있습니다. 그 주요 내용을 요약하면 아래와 같습니다. ♦ 프로젝트 리츠의 설립신고 - 개발 단계에서 적용 [프로젝트 리츠 설립 요건] 개정 부투법에서는 프로젝트 리츠의 설립 요건으로 (i) 부투법에 따라 적법하게 설립, (ii) 자본금 50억원 이상, (iii) 업무위탁계약 체결 완료 및 (iv) 사업의 안정적 추진을 위하여 필요한 사항으로서 부투법 시행령으로 정하는 요건 구비를 규정하고 있고, 부투법 시행령이 정하는 바에 따라 국토교통부에 설립신고를 하도록 규정하고 있음(개정 부투법 제26조의4 제1항). 이번 부투법 시행령 개정안에서는 위 설립신고와 관련하여, 상호, 소재지, 자본금, 발기인·임원, 사업개요(개발 대상 토지, 개발방법, 사업의 추진일정 및 건축계획 등 포함) 등을 기재한 설립신고서를 제출 하도록 규정함(부투법 시행령 개정안 제8조의4 제1항). 한편, 이번 부투법 시행령 개정안에서는 프로젝트 리츠의 설립 요건 중 “사업의 안정적 추진을 위하여 필요한 별도 요건”을 규정하지 아니 하였음. 이에 따라 사업계획의 적정성* 등이 프로젝트 리츠 설립신고 요건으로 명시되지는 아니하였으나, 설립신고서에 개발방법이나 사업의 추진일정 등이 포함된 사업개요를 기재해야 함. *현행 부투법상 리츠 영업인가시 국토교통부장관은 사업계획의 타당성 및 적정성을 확인하여야 함(부투법 제9조 제2항 제2호) [프로젝트 리츠 설립신고 절차] 프로젝트 리츠는 설립등기일로부터 6개월 내에 설립신고를 하여야 하고, 국토교통부장관은 신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 통보하여야 함(개정 부투법 제26조의4 제2항). ♦ 프로젝트 리츠의 영업인가/등록 전 제3자 배정 유상증자 관련 내용 미반영 개정 부투법에 따르면 설립신고를 한 프로젝트 리