최근 대법원에서 신탁업계의 주요 이슈인 책임한정특약의 약관 해당 여부에 대하여 판단하였습니다( 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결 ). I. 판결 요약 가. 사건 개요 피고(신탁회사)는 오피스텔 시행사 및 시공사와 관리형 토지신탁계약을 체결하고 시행사로부터 시행사 및 분양자 지위를 승계하였습니다. 원고(수분양자)는 피고와 오피스텔 공급계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 입주가 지연되자 공급계약의 해제를 주장하며 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구하였습니다. 이에 피고는 공급계약 특약사항 제1조 제2항("매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다")에 따라 자신의 책임이 신탁재산의 범위 내로 한정된다고 항변하였습니다. 나. 법적 쟁점 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'이 약관법 제3조 제3항에 따른 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당하는지 여부입니다. 다. 대법원의 판단 대법원은 다음과 같은 이유로 책임한정특약이 약관법상 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다고 판시하였습니다. ① 원칙적 책임 범위의 제한 : 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙인데(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결), 책임한정특약은 이러한 원칙적 책임 범위를 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자의 계약 체결 여부 결정에 직접적인 영향을 미친다. ② 수분양자의 예측가능성 부재 : 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다 하더라도, 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁에 관한 전문지식이 없는 수분양자가 별도의 설명 없이 그 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어렵다. ③ 설명의무 면제 요건의 구별 : '거래상 일반적이고 공통된 것'인지는 해당 약관 조항이 거래계에서 일반적으로 통용되는지의 측면에서, '고객이 충분히 예상할 수 있는 사항'인지는 특정 고객의 개별적 예측가능성의 측면에서 각각 판단하여야 한다. 대법원은 원심의 판단(피고가 설명의무를 다하지 않았으므로 책임한정특약을 계약 내용으로 주장할 수 없다)을 수긍하여 상고를 기각하였습니다. II. 그 동안 판결의 전체적 흐름 위 대법원 2023다280945 판결 이전부터 하급심에서는 관리형 토지신탁 구조의 책임한정특약(또는 유한책임특약)에 관한 약관법상 설명의무 위반 여부가 다수 다투어졌으며, 판결 결과는 사안에 따라 엇갈렸습니다. 예를 들어, 설명의무 위반을 인정한 판결로, 서울고등법원 2024. 8. 22. 선고 2024나2008360 판결, 서울고등법원 2024. 4. 25. 선고 2023나2044666 판결 등이 있고, 설명의무 위반을 부정한 판결로, 서울중앙지방법원 2021. 5. 26. 선고 2020나53325 판결, 서울중앙지방법원 20
