중국내 부동산사업에 대한
외국인투자 규제 또 한층 완화
2015년 8월 27일, 주택ㆍ성(城)향(響)건설부, 상무부, 국가발전개혁위원회, 인민은행, 공상총국, 외환관리국 등 6개 부처는 <부동산시장 외자진입과 관리 유관 정책 조정에 관한 통지(이하 “제122호 통지문”)>를 공표하였습니다. 『제122호 통지문』은 중국정부가 작년부터 여러 가지 부동산투자를 자극하는 정책을 반포하였음에도 아직 저조상태에서 이탈하지 못한 부동산시장을 외국자본을 흡입해 보다 활성화하기 위해, 위 6개 부처가 2006년 7월 1일에 반포한 <부동산시장에 대한 외자진입 관리에 관한 의견(이하 “제171호 통지문”)> 중 중국내 부동산사업에 대한 외국인투자 규제 내용을 수정하였습니다.
『제122호 통지문』은 공표일인 2015년 8월 27일부터 시행되며, 그 주요내용은 다음과 같습니다.
첫째, 외상투자 부동산기업의 등록자본금과 투자총액 비율을 일반 합자기업의 수준으로 하향 조정됨으로써, 부동산기업을 설립함에 외국인투자자의 등록자본금 조달 부담을 덜어주었습니다.
기존 『제171호 통지문』에 따르면, 외상투자 부동산기업의 투자총액이 1,000만 달러 이상인 경우, 등록자본금은 투자총액의 1/2(500만 달러) 이상이어야 했습니다. 금번 『제122호 통지문』이 따르면, 외상투자 부동사기업은 일반 합자기업과 마찬가지로 중국 공상행정관리총국이 발표한 <중외합자경영기업 등록자본금과 투자총액 비율에 관한 잠정규정(이하 “잠정규정”)>에 따른 등록자본금과 투자총액 비율을 따르면 됩니다. 즉, 당해 잠정규정에 따르면 투자총액이 1,000만 달려 이상인 경우 등록자본금은 투자총액의 2/5(400만 달러) 이상으로, 투자총액이 3,000만 달러 이상인 경우 등록자본금은 1/3(1,000만) 이상으로 책정하면 됩니다.
둘째, 외상투자 부동산기업의 중국 역내/역외에서 차입 및 외환대출금의 환전 시 등록자본금을 전액 납부해야 하는 요건이 취소됨으로써, 부동산기업의 운영 과정에 필요한 자금을 수시로 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
기존 『제171호 통지문』에 따르면, 외상투자 부동산기업이 (1) 등록자본금을 완납하지 않았거나, (2) <국유토지사용권>을 취득하지 못하거나, (3) 개발프로젝트 자본금이 프로젝트 투자총액의 35%에 미달하는 경우, 중국 역내/역외에서 차입할 수 없으며 외환관리부서는 당해 부동산기업의 외환대출금 환전을 비준하지 않습니다. 그런데 『제122호 통지문』에서 위 (1)항 요건을 취소하였습니다. 따라서 부동산기업은 (2)항 및 (3)항 요건을 충족하는 경우 중국 역내/역외에서 차입 또는 외환대출금을 환전할 수 있습니다.
셋째, 외국인개인이 거주용 주택 구매 시 중국 내 거주기간이 1년 이상이어야 하는 요건이 삭제됨으로써, 외국인개인은 상대적으로 자유로이 거주용 주택을 구매할 수 있게 되었습니다.
다만, 부동산구매 제한조치를 시행하고 있는 도시의 경우 외국인개인에게도 동일하게 적용된다고 명시하였습니다. 즉, 이러한 도시에서는 외국인개인이 주택을 구매함에 일정한 요건을 구비해야 합니다. 예로, 북경의 경우는 주택을 구매하려면 연속 5년이상 개인소득세 또는 사회보험료 납부 증명을 제출해야 하며, 1채만 구입 가능합니다. 상해의 경우는 주택을 구매하려면 2년 내 누계 13개월 개인소득세 또는 사회보험료 납부 증명을 제출해야 하며, 1채만 구입 가능합니다.
참고로 『제122호 통지문』이 반포되기 전에도 부동산사업에 대한 외국인투자 규제를 완화하는 정책을 시도한 적이 있습니다. 즉 2008년 7월 1일부터 시행된 <상무부의 외상투자부동산사업 설립신고업무에 관한 통지>에 근거하면, 외국인투자 부동산기업 설립신청자료에 관한 검토 및 허가권이 상무부에서 성급 지방정부로 이관되어 외국인투자 부동산기업의 설립이 종전에 비해 상대적으로 용이하였습니다. 다만 기존 『제171호 통지문』상 제약이 커서 사실상 외국투자자의 중국부동산개발사업에 대한 참여는 별로 증가하지 아니하였습니다. 그런데 2015년 3월 국가발전개혁위원회와 상무부에서 반포한 <외상투자산업지도목록(2015년수정)>에서 부동산사업에 대한 외국인투자 제한항목이 전부 삭제됨으로써 중국정부가 부동산사업에 대한 외국인투자 규제를 완화하려는 취지를 보여주었습니다. 그리고 금번 『제122호 통지문』에서는 기존 『제171호 통지문』에서 언급한 외국인의 부동산투자에 대한 규제 중 상당부분을 완화한 것으로 이해됩니다.
주택ㆍ성(城)향(響)건설부, 상무부, 국가발전개혁위원회, 인민은행, 공상총국,
외화관리국의 부동산시장 외자진입과 관리 유관 정책 조정에 관한 통지
(建房[2015]122호 2015년 8월 19일)
각 성, 자치구, 직할시 인민정부, 국무원 각 부처, 각 직속기구:
부동산시장의 평온하고 건전한 발전을 위해 국무원의 동의를 받아 <부동산시장에 대한 외자진입과 관리에 관한 의견>(建住房[2006]171호) 중 외상투자부동산기업과 외국 조직, 개인의 주택구매 관련 일부 정책을 조정하기로 결정하였다. 이에 관련 사항을 다음과 같이 통지한다.
- 외상투자부동산기업의 등록자본금과 투자총액 비율은 <국가공상총국의 중외합자경영기업 등록자본금과 투자총액 비율에 관한 잠행규정>(工商企字[1987]제38호)에 따라 집행한다.
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외상투자부동산기업이 중국 역내 또는 역외에서 차입 및 외환대출금의 환전결제의 경우 반드시 등록자본금을 전액 납부되어야 하는 요구사항을 취소한다.
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외국조직이 중국 역내에 설립한 지점, 대표기구(비준을 받아 부동산 업무를 영위하는 기업 제외)와 중국 역내에서 근무 또는 유학하는 외국인 개인은 실제 수요에 부합하는 자체 사용/거주 용의 부동산을 구입할 수 있다. 주택구매제한정책을 실시하고 있는 도시의 경우, 외국인 개인은 현지 정책 규정에서 요하는 주택구매조건에 부합되어야 한다.
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주택성향건설부, 상무부, 발전개혁위원회, 인민은행, 공상총국, 외환관리국 등 관련 부서는 유관 절차를 보다 간소화하고 업무효율을 제고하여 외상투자 부동산사업에 대한 관리를 최적화하고 개선한다. 본 통지를 배포하는 일로부터 외상투자부동산기업은 유관 외환관리규정에 따라 직접 은행에서 외상투자 관련 외환등기를 진행할 수 있다.
위 정책 조정 외, <부동산시장에 대한 외자진입과 관리에 관한 의견>(建住房[2006]171호)은 계속하여 유효하다.
