인천도시공사는 현금유동성 위기 극복을 위하여 인천경제자유구역 송도지구 지식정보산업단지 A-3블록에 건설한 외국인 전용 임대주택 120세대를 매각하고자 2017. 6. 2. 입찰을 공고하였는데, 4차례에 걸쳐 유찰되었고 제5차 입찰에서 아이오에쓰가 단독 응찰하여 낙찰받아 2017. 6. 30. 위 임대주택에 관하여 매매계약이 체결되었습니다.
위 매매계약은 아이오에쓰가 인천도시공사의 위 임대주택에 관한 임대인의 권리 및 의무를 포괄하여 승계함을 조건으로 하는 것이었습니다. 아이오에쓰는 임대의무기간 동안 위 임대주택에 관하여 임대인으로서의 의무를 모두 이행하였음에도, 인천도시공사의 비협조로 위 임대주택에 관한 임대사업자 등록을 마치지 못한 상태였습니다.
임대의무기간 경과 후 임대주택에 관한 분양전환 시점이 되자 인천도시공사는 아이오에쓰가 위 임대주택에 관한 임대사업자로 등록되지 않았음을 이유로 위 매매계약이 공공주택 특별법 위반으로 무효라고 주장하면서 위 임대주택에 관한 소유권이전등기 말소청구의 소를 제기했습니다.
1심에서는 인천도시공사의 청구가 인용되었고 2심에서는 인천도시공사의 청구가 신의칙에 반하여 허용될 수 없음을 이유로 기각되었으며, 3심에서는 제2심판결이 이 사건 임대주택에 적용되는 법령을 잘못 판단하였다는 이유로 파기환송되었습니다.
환송 2심에서는 위 매매계약이 무효라는 전제에서 인천도시공사의 청구가 신의칙에 반하여 허용될 수 없음을 이유로 청구기각되었는데, 환송 3심에서 대법원은 위 매매계약이 유효하다고 보아 환송 2심판결이 결론에서 정당하다고 판시했습니다.
공공이 민간에 임대주택을 매각하는 경우 구 임대주택법과 공공주택 특별법 중 어느 법률이 적용되는지 여부에 관하여 그 동안 대법원 판례가 존재하지 않았습니다. 대법원은 이 사건과 같이 지방공사가 민간에 임대주택을 매각하는 경우 그 지방공사가 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정되지 않았다면 공공주택사업자에 해당한다고 볼 수 없으므로 공공주택 특별법이 적용되는 것이 아니고 구 임대주택법이 적용된다는 점을 명확히 하였습니다(대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다214396 판결).
또한 위 대법원 판결은 공공이 민간에게 구 임대주택법에 따른 임대의무기간 중 임대주택을 매각하면서 매수인이 매도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하는 경우 그 매매계약은 원칙적으로 강행법규에 반하지 않아 유효함을 명확히 판시하였습니다. 다만 매수인이 그 임대주택에 관한 임대사업자 등록을 하는 것이 확정적으로 불가능하게 되었다면 그 매매계약은 예외적으로 무효로 될 여지가 있으나, 이 경우 매도인의 매매계약 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하는지 여부를 판단하려면 매수인의 임대사업자 등록과 관련된 사정들에 대하여 심리하여야 한다고 판시하였습니다.
이 사건 환송3심에서 대법원은 아이오에쓰의 이 사건 임대주택에 관한 임대사업자 등록이 확정적으로 불가능하게 되었다고 볼 수 없으므로 위 매매계약이 강행법규에 반하지 않아 유효하다고 판시하였습니다. 이에 따라 위 매매계약이 무효임을 전제로 한 인천도시공사의 청구는 기각되는 것으로 확정되었습니다.
BKL은 적용법령에 관한 1심 및 2심 판단을 뒤집기 위하여 임대주택에 관한 법령의 개정 연혁을 심도있게 분석하여 이 사건 임대주택에 공공주택 특별법이 적용되기 위해서는 인천도시공사가 공공주택 특별법에 따라 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정받아야 하나 인천도시공사가 공공주택사업자로 지정된 사실이 없으므로 공공주택 특별법이 적용될 수 없고 구 임대주택법이 적용되어야 한다는 논리를 개진하였습니다.
대법원은 이 사건 임대주택에 공공주택 특별법이 적용된다고 판시한 1심 및 2심 판단을 모두 배척하고 BKL의 주장을 받아들여 2심 판결을 파기환송하였습니다(3심).
또한 BKL은 아이오에쓰가 이 사건 임대주택에 관하여 임대사업자 등록을 하려는 의사를 가지고 노력하였음에도 인천도시공사의 비협조로 임대사업자 등록을 하지 못하게 된 사실을 증명하였고, 대법원은 이러한 인정사실을 기초로 아이오에쓰의 임대사업자 등록이 확정적으로 불가능하게 되었다고 볼 수 없음을 이유로 이 사건 매매계약이 유효하다고 판시하였습니다(환송 3심).
