개정 주택법 및 「주택공급에 관한 규칙」
개정안의 입주자모집 시기 제한에 관하여
현행 주택법 제54조 제1항 및 「주택공급에 관한 규칙」 제15조 제3항에 따르면, 사업주체가 주택법 시행령 별표1 제2호 다목, 차목 6), 7)에 따라 영업정지처분을 받고 그 영업정지처분기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 않은 경우에 입주자모집 시기가 제한됩니다.
그런데 최근 개정된 주택법(2018. 3. 13. 법률 제15459호로로 개정된 것, 이하 “개정 주택법”) 제54조 제1항 제2호는 입주자모집 시기에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제54조(주택의 공급)
① 사업주체는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다.
- 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우
국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 「건설기술 진흥법」 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)·조건·방법·절차, 입주금의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것
그리고 국토교통부는 개정 주택법을 근거로 2018. 6. 5. 입주자모집 시기의 제한을 확대하는 내용으로 다음과 같이 「주택공급에 관한 규칙」개정안을 공고하였고, 개정안은 2018. 9. 14.부터 시행하는 것으로 예고되어 있습니다(국토교통부공고 제2018-731호).
제15조(입주자모집 시기)
③ 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추었음에도 불구하고, 법 제54조 제1항 제2호 가목에 따라 사업주체 또는 시공자가 영 별표 1 또는 「건설산업기본법」 시행령 별표 6에 따른 영업정지처분을 받았거나, 「건설기술 진흥법」 시행령 별표 8에 따른 벌점을 받은 경우에는 별표 4에서 정한 기준에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다.
개정 주택법 및 「주택공급에 관한 규칙」 개정안에 따르면, ① 사업주체와 계약을 체결한 시공자가 처분을 받은 경우에도 입주자모집 시기가 제한되고, ② 입주자모집 시기의 제한을 받는 영업정지처분 사유도 현행 3개의 사유에서 23개 사유로 확대되며(주택법 시행령 및 건설산업기본법 시행령 포함), ③ 건설기술 진흥법 시행령 별표 8에 따른 누계평균벌점이 1점 이상인 경우에도 입주자모집 시기가 제한되고, ④ 영업정지처분 기간 또는 누계평균벌점 정도에 따라 입주자모집 시기 제한에 차등을 두고 있습니다.
「주택공급에 관한 규칙」 개정안의 내용 중 특히 유념할 점은 ① 사업주체뿐만 아니라 시공자가 영업정지처분 또는 벌점 처분을 받은 경우에도 해당 현장의 입주자모집 시기가 제한되고, ② 건설산업기본법에 따라 영업정지처분을 받은 경우에도 입주자모집 시기가 제한되며, ③ 「주택공급에 관한 규칙」 개정안은 경과규정을 두고 있지 아니하여 개정안이 시행되기 이전에 건설산업기본법에 따라 주택건설과 무관한 사유로 영업정지처분을 받은 경우에도 착공신고 신청 시점(다만 주택조합은 시공자 선정 시점, 재개발·재건축사업은 계약 체결 시점이 원칙이되, 사업계획승인권자가 착공신고 신청 시점으로 변경 가능)을 기준으로 영업정지처분기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 않았다면 입주자모집 시기가 제한될 수 있다는 점입니다(이에 대하여는 소급입법금지 원칙 위반에 해당한다는 의견이 있습니다).
