주택법 시행규칙은 지역주택조합이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’을 체결함에 있어 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있습니다(제7조 제5항).
다만 위 규정에 반하여 총회 의결 없이 체결된 계약의 효력에 관해서는 하급심판결의 입장이 통일되지 못했습니다. 도시정비법상의 재건축·재개발조합이 총회 결의 없이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담되는 계약을 체결한 경우, 해당 계약의 효력을 무효로 판단하는 판례 법리가 확고하였던 것과 상당한 차이가 있습니다(대법원 2013다49381 판결 등).
재건축·재개발조합과 달리 지역주택조합이 체결한 계약의 효력에 관하여 하급심법원의 입장이 엇갈렸던 것은, ① 주택법은 총회 결의가 필요한 사항을 기본적으로 조합규약의 규정사항으로 두고 있는 점, ② 도시정비법과 달리 주택법은 ‘시행규칙’의 수준에서야 비로소 필수적인 총회의결 사항을 규정하고 있는 점, ③ 지역주택조합은 비법인사단에 해당하는데, 비법인사단의 대표자가 대표권제한을 위반하여 한 행위는 원칙적으로 유효하다는 판례 법리가 확립되어 있었던 점, ④ 주택법이 도시정비법과 달리 위반행위자에 대한 처벌규정을 두고 있지 않은 점 등에 기인했습니다.
대법원은 최근 이에 관한 입장을 정리하여, 주택법 시행규칙 제7조 제5항을 위반하여 지역주택조합 총회 결의 없이 체결된 계약이 원칙적으로 무효이고, 계약상대방으로서는 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없다고 판단하였습니다. 대법원이 이와 같이 본 주요 근거는 아래와 같습니다.
- 주택법이 제정될 당시부터 지역주택조합의 법률행위에 대한 법령상 제한은 이미 일반에 공지된 사항이므로, 이러한 법령상 제한이 없는 통상의 민법상 법인 아닌 사단의 경우와 다르다.
- 지역주택조합과 사이에 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회 의결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 관련 법령의 해석상 예정된 것이자 당연히 기대된다고 봄이 상당하다.
- 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지할 필요가 있다.
- 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다.
- 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.
대법원판결에 따라 지역주택조합이 총회 의결 없이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’을 체결하는 경우, 그러한 계약은 원칙적으로 효력이 없다는 점이 분명해졌습니다. 계약상대방으로서는 총회 결의가 부존재한다는 점을 과실 없이 알지 못하였다는 사정을 증명하는 방법으로 계약의 유효를 주장해 볼 수 있는데, 이러한 예외적 사정을 인정받기는 상당히 어려울 것으로 예상됩니다.
다만 대법원은 “이러한 해석이 지역주택조합과의 계약 상대방의 예측가능성 또는 거래의 안전을 현저히 저해한다고 볼 수 없고, 이로 인하여 결과적으로 거래 상대방이 입게 되는 손해는 그 거래의 구체적인 경위와 경과 등에 기한 지역주택조합의 책임 여하 및 정도에 따라 일정 부분 배상을 받는 근거가 될 수 있을 뿐이다.”라고도 판시하였습니다. 사안에 따라서는 지역주택조합(또는 조합장)의 불법행위책임이 인정될 수 있다는 판시로 해석이 가능합니다.
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