2025년 지방세제 개편안 – 주요 개정안

I.  2025년 지방세제 개편안 발표

행정안전부는 2025년 8월 28일 지방세발전위원회를 개최하여 “2025년 지방세제 개편안”을 발표하였습니다. 

이번에 발표한 5개 지방세입 관계법 개정 법률안은 입법예고(2025.8.29.~9.22.)와 국무회의를 거쳐 10월 초 국회에 제출될 예정입니다.

금번 “2025년 지방세제 개편안”은 이재명 정부들어 처음 발표하는 지방세제 개편안으로서 ① 국가 균형발전, ② 민생경제 안정, ③ 납세자 친화적 환경 조성 및 합리적 과세체계 구축을 기본방향으로 하고 있습니다.

법무법인(유한) 태평양은 “2025년 지방세제 개편안”에 담긴 주요 개정안을 아래와 같이 요약∙ 정리하여 기업 고객 및 담당자분들에게 안내 드립니다. 감사합니다. 

* 행정안전부에서 발표한 “2025년 지방세제 개편안”에 대한 보도자료(개조식, 참고자료, 문답자료)는 행정안전부 홈페이지(뉴스·소식-보도자료)에서 확인하실 수 있습니다.

II.  2025년 지방세제 개편안 주요 내용

1.  지역 경제 회복 촉진

1)  비수도권·인구감소지역 중심의 세제 감면 강화

지방으로의 기업 유치와 일자리 창출을 통한 지역 균형발전을 유도하기 위하여 지역 경제와 연관된 감면 중심으로 비수도권 또는 인구감소지역*의 취득세·재산세 감면율을 수도권보다 확대하는 등 지역별 차등 감면**을 설계함 

• (산업·물류·관광단지) 산업단지, 물류단지, 관광단지 등 지역별 중점산업 조성을 효율적으로 지원하기 위해 ‘수도권 < 비수도권 < 인구감소지역’ 순으로 높은 감면율 순차 적용
• (지식산업센터·벤처기업·연구소) 수도권 집중이 높은 지식산업센터, 벤처기업, 기업부설 연구소에 대해 비수도권 중심으로 감면 혜택 재설계

      * 「지방분권균형발전법」 제2조 12호에 따라, 인구감소로 지역 소멸이 우려되는 시·군·구를 대상으로 행안부 장관이 지정·고시하는 지역 
      ** 세부적인 감면율은 행정안전부 “2025년 지방세제 개편안”에 대한 보도자료 참고

2)  인구감소지역 내 창업·사업장 신설 시 감면 확대

생활인구 유입 증가 및 관련 산업 활성화 지원 등을 통한 지역균형발전·지역경제활성화 도모하기 위해 인구감소지역 내 창업 또는 사업장 신설을 위해 취득하는 부동산에 대한 취득세·재산세 감면 연장 및 지역 특성에 맞게 감면 업종 확대

• 인구감소지역에서 창업 또는 사업장 신설 등을 위해 취득하는 부동산에 대하여 취득세 면제 및 재산세 면제(5년간, 이후 3년간 50% 경감)
• 기존 창업 감면 업종 외에 신·재생에너지 발전사업, 농촌융복합산업*, 야영장업 및 관광펜션업 등을 추가함으로써 지원을 강화할 예정
  * 농업인이 농촌지역의 농산물·자연 등의 자원을 이용하여 식품가공 등 제조업, 유통·관광 등 서비스업 및 이와 관련된 재화·용역을 복합적으로 결합하여 제공하는 산업

3)  인구감소지역 내 주택 취득 시 세제지원 확대

인구감소지역의 주택 취득에 대한 세부담을 완화하고, 지방 부동산 시장을 활성화하기 위해 세컨드홈, 임대주택, 사원용 주택 등 다양한 주택 유형에 대해 세제 혜택을 강화

• (세컨드 홈) 지방 주택 추가 구입 시 세부담을 완화하여 침체된 지방 주택경기 활성화를 도모하기 위해 1주택자가 인구감소지역 내 추가로 주택 취득 시 특례 대상 주택의 가액 기준을 상향*하고 대상 지역을 확대
  * (취득세) 취득가액: 3억 → 비수도권 12억 / (재산세) 공시가격: 4억 → 비수도권 9억
• (임대주택) 인구감소지역 내 조속한 미분양 물량 해소 및 전‧월세시장 안정 등을 위해 장·단기(10·6년) 민간임대 목적으로 취득하는 주택에 대해 한시적으로 중과세 제외하여 일반 취득세율(1~3%) 적용 및 주택 수에서 제외
• (사원용 주택) 기업이 인구감소지역 내에서 사원에게 임대·무상제공 목적으로 취득하는 주택 및 기숙사에 대한 취득세 감면 신설(25%, 조례로 25% 추가 감면 가능)

4)  기업도시 및 지역개발사업에 대한 지방세 감면 연장

기업도시·낙후지역의 개발 육성을 통한 지방 투자 촉진 및 지역 균형발전 지원을 위해 기업도시개발구역 및 지역개발사업구역에 대한 감면을 연장하고, 유사 제도와 형평성 고려하여 재산세 감면 기간(최대 8년) 설정

※ (현행) 취득세·재산세 50%(조례) → (개정) 취득세 50%, 재산세 50%(5년간 50%, 이후 3년간 25%, 조례)

2.  지방 부동산 활성화

1)  지방 준공 후 미분양주택 지방세 지원 확대

지방 준공 후 미분양아파트 물량 해소 및 지방 건설경기 활성화를 지원하기 위해 개인 수분양자에 대한 취득세 감면을 신설

• (감면대상자) 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득하는 개인
• (감면대상 및 감면기한) 지방 준공 후 미분양 아파트*를 신속히 해소하기 위해 감면기한을 1년으로 정함
  * 전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하
• (감면율) 취득세 최대 50%(법 25%+조례 25%)
• (취득조건) 사업주체로부터 최초로 유상거래 취득 조건

개인 및 법인 구분 없이 요건에 해당하는 지방 준공 후 미분양 아파트 취득 시 주택 취득세 중과를 제외

• (현행) 수도권 외 지역에 소재한 준공 후 미분양 아파트는 취득세 중과 시 주택 수에서 제외. 단, 주택 수는 1세대를 기준으로 산정하므로 법인에는 ‘주택 수 제외’가 적용되지 않음
• (개편안) 기존 주택 수와 관계없이 취득세 중과를 제외하여 비수도권 지역의 준공 후 미분양 해결을 촉진

2)  빈집 정비 및 활용 촉진을 위한 지원 확대

방치된 빈집이 도시경관을 해치고 지역의 위생·안전 등 주거환경을 악화시키는 등 사회문제로 대두됨에 따라 자발적 정비 및 효율적인 활용을 유도하기 위한 지원 방안을 마련

• 빈집의 적극적인 정비를 촉진하기 위해 ‘빈집 철거 후 토지’에 대한 재산세(도시지역분 포함)를 5년간 50% 감면
• 빈집 철거 후 주차장 등 공용·공공용으로 사용 시, 종전 세부담 완화 기간을 확대하여 공용으로 사용하는 전체 기간 동안 세부담 완화
• ‘빈집 철거 후 토지’에 철거일로부터 3년 이내에 주택 또는 건축물 신축 시, 취득세를 최대 50%(법 25%+조례 25%) 감면

3.  신탁세제 합리화

1)  금전매수 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자 변경

재개발조합, 정비사업 조합 등의 경우에도 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하는 신탁재산에 대하여 수탁자(조합)가 재산세 납세의무 부담

• 현행 지방세법은 수탁자 명의 신탁재산의 재산세 납세의무자는 위탁자로 정하되, 예외적으로 주택법상 지역주택조합 및 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산은 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함
• 종합부동산세법도 재산세와 동일하게 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자를 정하고 있었으나, 2026. 1. 1.부터 시행될 종합부동산세법 개정안은 과세 실효성 제고를 위해 도시정비법에 따른 재개발조합 등 시행령으로 정하는 조합의 경우에도 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 형평성 제고를 위해 재개발조합, 주택정비사업조합 등 시행령으로 정하는 조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산도 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함

2)  수탁자의 재산세 물적납세의무 범위 확대 및 규정 명확화

수탁자의 재산세 물적납세의무 범위를 신탁법 제27조에 따른 신탁재산으로 확대

• 현행 지방세법은 위탁자가 신탁재산에 관한 재산세를 체납하는 경우 수탁자는 그 신탁재산으로써 재산세 물적납세의무를 부담하는 것으로 정함
• 종합부동산세법도 재산세와 동일하게 위탁자의 체납에 대한 수탁자의 물적납세의무를 정하고 있었으나, 2026. 1. 1.부터 시행될 종합부동산세법 개정안은 과세 실효성 제고를 위해 수탁자의 물적납세의무 범위를 신탁재산의 관리, 처분, 운용 등으로 얻은 소득으로 확대함
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 형평성 제고를 위해 수탁자의 재산세 물적납세의무 범위를 신탁법 제27조*에 따른 신탁재산으로 확대함 
  *신탁법 제27조(신탁재산의 범위) 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

3)  수탁자의 소방분 지역자원시설세 물적납세의무 근거 규정 명확화

소방분 지역자원시설세에 대하여 수탁자에게 재산세 물적납세의무를 부여하는 재산세 규정을 준용하도록 함으로써 수탁자 물적납세의무 근거를 명확화

• 현행 지방세법은 소방분 지역자원시설세의 과세기준일, 납기 등에 관하여는 재산세 규정을 준용하고 있으나, 수탁자의 재산세 물적납세의무에 관한 제119조의2는 준용하고 있지 않음
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 소방분 지역자원시설세의 경우 수탁자의 재산세 물적납세의무에 관한 제119조의2를 준용하도록 함으로써, 수탁자의 소방분 지역자원시설세 물적납세의무 근거를 명확히 함

4)  신탁재산 관련 감면 적용 특례 신설

위탁자가 자금조달 목적으로 수탁자에게 형식적으로 소유권을 이전하는 담보신탁의 경우 위탁자가 부동산을 감면 목적에 맞게 사용하는 경우에도 ‘직접 사용’에 해당하는 것으로 보아 취득세 감면 가능하도록 개선

• 현행 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호는 ‘직접 사용’을 부동산 등의 소유자(신탁법 제2조에 따른 수탁자를 포함)가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로 정하고 있으므로, 신탁재산의 경우 수탁자를 기준으로 ‘직접 사용’에 해당하는지를 판단하여야 함
• 2025년 지방세제 개편안은 지방세특례법 제2조 제1항 제8호 괄호규정을 삭제하고 제185조를 신설하여, 신탁재산과 관련하여서는 (i) 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 경우로서 시행령으로 정하는 경우 위탁자를 기준으로, (ii) 그 외의 경우에는 수탁자를 기준으로 ‘직접 사용’에 해당하는지를 판단하도록 정함
• 이를 통해 위탁자가 자금조달을 목적으로 수탁자에 형식적 소유권을 이전하는 담보신탁의 경우 실소유자인 위탁자가 부동산 등을 감면 목적에 맞게 사용한다면 ‘직접 사용’에 해당하는 것으로 정하여, 신탁을 이용하여 형식적으로 소유권을 이전하는 경우에도 감면에 관한 불이익이 없도록 제도를 개선함

4.  과세체계 명확화, 합리화

1)  배우자 또는 직계존비속 간 부동산 유상거래 기준 개선

배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하기 위하여 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에도 그 지급대가가 현저히 낮은 경우에는 증여로 간주

• 현행 지방세법은 배우자 또는 직계존비속의 부동산 취득은 원칙적으로 증여(무상취득)로 간주하되, 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우 등 예외적인 경우에는 매매(유상취득)으로 인정함
• 다만, 취득자가 입증하여야 하는 대가 등 금액에 대한 특정한 기준이 없어 시가보다 현저히 낮은 가격으로 매매대금을 지급하더라도 매매로 인정됨에 따라 변칙 증여 사례가 증가함
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 현저히 낮은 가격으로 취득한 경우에는 대가지급 사실 입증과 무관하게 증여(무상취득)로 간주함.
• 현저히 낮은 대가의 구체적인 기준은 제도 취지, 운영 현황 및 유사 입법례 등을 검토하여 시행령으로 정할 예정

2)  회원제 골프장 승계취득 취득세 과세 합리화

회원제 골프장을 승계취득하는 경우에도 취득세를 중과하도록 함

• 현행 지방세법은 골프장이 신설되는 경우만 중과세율이 적용되고 골프장이 승계되는 경우에는 일반세율이 적용되어 취득 방식에 따라 중과세율 적용 여부가 달라 과세형평이 저해됨
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 과세 형평성 강화하기 위하여, 등록된 회원제 골프장을 매매 등으로 승계취득하는 경우에도 최초로 신설(증설 포함), 등록하여 원시취득하는 경우와 동일하게 취득세를 중과하도록 함

3)  법인지방소득세 외국납부세액 제도개선

법인지방소득세 과세표준 차감 대상에 법인세법 제57조의2에 따른 간접투자 외국납부세액 추가 

4)  법인지방소득세 세율 환원

법인지방소득세는 법인의 소득에 과세하는 지방세로 법인세와 과세표준을 공유하고 있고, 납세자 혼란을 최소화하기 위해 국세와 동일한 과세표준 구간에 대해 국세의 10% 수준의 세율을 부과하고 있음

정부는 2026. 1. 1.부터 법인세 세율을 2022년 이전 수준으로 환원할 예정이므로, 이를 반영하여 2025년 지방세제 개편안은 법인지방소득세 세율도 2022년 이전 수준으로 환원함

일반법인		성실신고확인대상 소규모 법인*
과세표준	세율	과세표준	세율
2억원 이하	1.0%
2억원～200억원	2.0%	200억원 이하	2.0%
200억원～3,000억원	2.2%	200억원～3,000억원	2.2%
3,000억원 초과	2.5%	3,000억원 초과	2.5%

* ➊~➌ 요건을 모두 갖춘 법인
  ➊ 지배주주 등 지분율 50% 초과
  ➋ 부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산 임대수입·이자·배당소득이 매출액의 50% 이상
  ➌ 상시근로자 수가 5인 미만

5)  재산세 도시지역분 비과세 대상 범위 개선

과세형평성 제고와 납세자 혼란 방지를 위해 재산세 도시지역분 비과세 대상 범위에 관한 규정 개선

• (현행) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”)에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지
• (개편안) 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 토지 중 (i) 공공시설을 설치, 정비 또는 개량하기 위한 토지로서 국토계획법에 따른 실시계획의 인가를 받지 않았았거나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 토지 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자가 지정되지 않은 토지 (ii) 및 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지

6)  사권 제한 토지 등에 대한 재산세 감면 정비

조세특례제한법상 사권 제한토지 등에 대한 재산세 감면 규정과 관련하여 재산세 감면대상인 미집행 토지의 의미를 명확히 하고 감면대상을 정비함

• 지방세특례제한법 제84조는 ‘미집행’의 용어를 정의하고 있지 않음. 다만, 지방세 행정은 국토계획법상 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우 ‘미집행’에 해당하지 않는 것으로 보아 감면을 제외하는 것으로 운영 중이었으나, 최근 법원은 지방세 행정과는 부합하지 않는 판결을 선고함
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 (i) 도시ㆍ군계획시설 또는 공공시설이 미집행된 토지란 도시ㆍ군계획시설 또는 공공시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획사업이 시행되지 아니하는 경우를 의미하는 것으로 명확히 하고, (ii) 국토계획법상 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우, 도시정비사업의 사업시행자가 지정된 경우 및 토지소유자 등의 입안 요청이나 입안 제안을 거쳐 도시정비사업의 정비구역이 지정된 경우는 명시적으로 감면 대상에서 제외함

7)  취득세 중과세율 적용 배제특례에 대한 사후관리 강화

부동산 취득일부터 2년 이내에 취득세 중과세율 적용 배제특례 적용대상이 아니게 되는 경우에 대한 추징규정 신설

• 현행 지방세특례제한법은 리츠, 부동산펀드, PFV의 경우 취득세 중과세를 배제하고 있으나, 일정 기간 내 중과세율 적용 배제특례 대상이 아니게되는 경우에 대한 추징규정이 없음
• 이에 2025년 지방세제 개편안은 지방세특례제한법 제180조의2 제2항을 신설하여, 리츠, 부동산펀드, PFV가 부동산 취득일로부터 2년 이내에 중과세율 적용 배제특례 적용대상에 해당하지 않게 되는 경우 감면된 취득세를 추징하도록 함