I. 취지
조합운영비는 건축행위와는 구별되는 조합의 운영을 위하여 지출된 것으로서 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용에 해당되므로 취득세 과세표준에서 제외됨.
II. 사안의 개요
원고는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합으로, 이 사건 사업부지에 아파트 등을 재건축하는 이 사건 사업에 관한 사업시행인가와 관리처분계획인가를 받은 이후, 2022. 4. 28. 이 사건 사업부지 지상의 지하 3층, 지상 35층 규모의 아파트 및 부대복리시설에 대한 준공인가를 받았음.
원고는 2022. 6. 23. 피고에게 위 아파트 시설 중 전용면적 85㎡ 이하 일반분양주택 129세대, 전용면적 85㎡ 초과 일반분양주택 10세대, 임대주택 44세대(이하 합하여 ‘이 사건 건축물’)의 취득과 관련하여 취득세 등 합계 약 18억원을 신고ㆍ납부하였음.
원고는 2022. 11. 18. 피고에게 당초 신고한 취득세 과세표준에서 간접비용 등이 제외되어야 한다는 취지로 이 사건 경정청구를 하였고, 피고는 2023. 1. 19. 종전자산의 신탁등기 비용, 아파트단지 외부의 도로 조성공사 등 정비기반시설공사와 관련한 비용, 도시계획시설도로 개설을 위한 인근 부지 수용을 위한 비용, 일조권, 소음ㆍ진동ㆍ먼지 발생 예방 등에 대한 민원처리비, 소형(임대)주택매각 관련 용역비에 대해서는 취득세 과세표준에서 제외하기로 하였으나, 나머지 경정청구를 거부하였음(이하 ‘이 사건 거부처분’). 이에 불복한 원고의 심판청구에서 조세심판원은 2024. 5. 28. 예비비(약 43억원)가 건축물의 취득을 위하여 실제지출되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준에 포함할 것인지 여부를 결정하는 것으로 경정하고, 나머지 심판청구는 기각하였음.
피고는 위 예비비를 취득세 과세표준에서 제외할 것을 결정하였고, 그에 따라 이 사건 거부처분 중 남아 있는 이 사건 처분 가운데 과세표준에 포함할 것인지 여부에 관하여 이 사건에서 다툼의 대상이 되는 부분은 조합운영비, 조합 운영 관련 법률비용, 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료 등이 남았음.
III. 판결의 요지
1. 관련 법리
취득세 과세표준인 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득 시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결).
건축물을 건축하여 분양하는 사업의 경우 건축물의 건축에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되나 건축물의 분양에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되지 않고, 건축물을 취득한 자가 건축물의 신축에 필요한 인ㆍ허가나 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문, 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등의 대가로 지급한 컨설팅 용역비는 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직ㆍ간접적인 부대비용에 해당하므로 건축물의 취득가격에 포함된다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두22034 판결).
2. 조합운영비
조합운영비는 원고의 조합 운영을 위해 지출한 직원들의 임금, 회의비 등 통상적인 기업회계 기준에 따라 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용에 해당하는 것으로 보이고, 해당 비용이 이 사건 사업에 따른 건축행위 또는 건축물의 취득을 위해 지출한 필수적인 비용에 해당하는지를 확인할 수 있는 구체적인 증거자료가 없다. 이러한 지출비용의 실질은 공사원가와는 구별되는 것으로, 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 제5호에서 정한 ‘그에 준하는 비용’의 성격을 갖는다고 봄이 타당하다.
3. 조합 운영 관련 법률비용
일부 법률비용은 원고가 이 사건 건축물을 신축하기 위한 인ㆍ허가나 이 사건 사업에 따른 공사의 진행을 위하여 지출한 것으로서 위 각 법률비용을 지출하여 사업시행계획변경인가신청 반려처분 취소의 소를 제기하거나 공사금지가처분, 관리처분계획무효확인 등 청구 등의 사건에 응소하는 등의 방법으로 대응하는 것은 이 사건 건축물을 신축하기 위한 필수적인 준비행위일 뿐만 아니라 원고가 이 사건 건축물을 취득하지 않았더라면 부담하지 않았을 비용에 해당하는바, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급받은 용역비’ 내지 같은 항 제5호의 ‘이에 준하는 비용’으로서 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다.
4. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료
도시정비법 제74조 제1항에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액(제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 등의 인가를 받아야 한다. 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 위 추산액 또는 가격을 평가하는데 든 비용으로 이 사건 전체 건축물의 준공인가를 위하여 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적인 비용이다. 따라서 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료’에 해당하는 취득절차비용으로 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다.
IV. NOTE
대상판결은 취득세의 과세표준에 관한 기존 대법원 판례를 바탕으로, ① 조합운영비는 공사원가와는 구별되는 것으로, 건축행위와는 구별되는 조합의 운영을 위하여 지출된 것으로서 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용에 해당되므로 취득세 과세표준인 취득가격에서 제외되어야 한다고 판시한 반면, ② 사업시행계획변경인가신청 반려처분 취소의 소를 제기하거나 공사금지가처분, 관리처분계획무효확인 등 청구 등의 사건에 응소하는 등의 방법으로 대응하는 것은 건축물을 신축하기 위한 필수적인 준비행위이므로, 그 법률비용은 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급받은 용역비’에 해당되어 취득가격에 포함된다고 판시하였고, ③ 종전ㆍ종후 자산 감정평가수수료는 건축물의 준공인가를 위하여 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적인 비용이므로, 취득가격에 포함된다고 판시하였습니다. 향후 상급심의 판단을 기대해 봅니다. 더불어 이 사건과 관련하여 조세심판원에서 취득가격에서 제외되는 비용으로 판단한 내용도 유의할 필요가 있습니다.
